Les promoteurs thaïlandais se tournent vers l'Europe : 4 enseignements pour Phuket en 2026

Sansiri, l'un des plus grands promoteurs de Thaïlande, vient d'acheter un hôtel de luxe sur le lac de Côme, en Italie. Pendant ce temps, des dizaines de milliers d'appartements invendus pèsent sur Bangkok, et les banques rejettent jusqu'à la moitié des demandes de crédit dans le segment inférieur à 3 M THB. Les deux faits sont liés.

Sansiri est une société cotée, active en Thaïlande depuis plus de trente ans. Quand un acteur de cette taille déplace une partie de son capital vers l'immobilier européen et américain, il ne cherche pas l'exotisme. Il dit à ses actionnaires qu'un baht investi rapporte moins au pays qu'à l'étranger (source : Nikkei Asia).

Pour l'acheteur à Phuket, la conclusion n'a rien d'évident. Le ralentissement touche le logement de masse destiné aux Thaïlandais financés par crédit, pas la villa de Layan à 25 M THB payée comptant. Mais l'île en subit le contrecoup, indirectement, par la façon dont les promoteurs répartissent leur capital entre projets.

Reponse rapide

• Si les promoteurs thaïlandais partent vers l'Europe et les États-Unis, c'est que le marché de masse intérieur s'essouffle, pas le segment balnéaire pour étrangers. Les acheteurs et les financements ne sont pas les mêmes.
• Le vrai risque pour Phuket n'est pas la baisse des prix, mais le gel des chantiers. Un promoteur qui disperse son capital sur des actifs étrangers tout en menant plusieurs projets off-plan en parallèle livre plus lentement.
• Le quota d'étrangers en copropriété reste de 49% de la surface du bâtiment. Dans cette limite, c'est du freehold ; au-delà, on passe au leasehold de 30 ans, avec renouvellement prévu par contrat.
• Le rendement locatif net réaliste à Phuket en 2026 se situe entre 4 et 6% par an, une fois déduits la société de gestion, les taxes et la vacance. Les 8-10% des brochures sont calculés avant tout cela.
• L'endettement des ménages thaïlandais reste autour de 87-89% du PIB (estimations de la Banque de Thaïlande, 2025). C'est pour cela que la demande intérieure ne repart pas.

Faits cles

• Sansiri a acquis un hôtel de luxe sur le lac de Côme, en Italie, dans le cadre d'une stratégie de diversification des actifs à l'étranger (Nikkei Asia).
• Le marché immobilier de Phuket atteint 705,055 milliards de THB, la valeur la plus élevée parmi les provinces thaïlandaises hors Bangkok, avec 90 597 unités résidentielles sur le marché (Nation Thailand).
• Les condominiums et villas de type resort représentent 52% de l'offre et environ 80% de la valeur du marché : environ 339,2 milliards de THB pour les condominiums et 221,7 milliards pour les villas.
• Sansiri vise 40 milliards de THB de nouveaux projets à Phuket sur quatre ans, soit autant que toute sa valeur de développement sur l'île au cours des 15 dernières années (Bangkok Post).
• Son premier projet de villas avec piscine est prévu pour le second semestre 2026 : The Tales Story One - Bangjo, à Bangjo-Cherng Talay, 13 unités à partir de 45 M THB, sur 140-150 sq wah de terrain et environ 400 m² utiles.
• Les acheteurs étrangers deviennent plus sensibles au prix, et les promoteurs visent de plus en plus des villas à 10-20 M THB (Bangkok Post).
• Le taux de refus de crédit dans le segment économique (appartements et maisons de ville sous 3 M THB) atteindrait 40-50% selon les estimations du marché.

Pourquoi les capitaux quittent le pays

Le développement de masse thaïlandais a atteint un plafond de solvabilité. Un foyer qui gagne 40-60 000 THB par mois et traîne des crédits auto et des cartes en cours ne passe pas le scoring bancaire. Le promoteur peut baisser son prix de 15%, proposer un échelonnement, prendre en charge la taxe de transfert : le dossier est refusé quand même, au dernier moment. Le marketing n'y change rien.

D'où la logique. Placer 50-100 M EUR dans un hôtel européen prêt à l'emploi, avec des flux de trésorerie lisibles et des revenus en devise forte, rapporte davantage que lancer un énième condominium à Nonthaburi. C'est aussi une protection naturelle contre le baht, qui s'est nettement apprécié en 2024-2025 et a pesé sur les revenus d'exportation et du tourisme.

Phuket et Bangkok vivent dans deux économies différentes

C'est ce que les titres sur l'effondrement du marché thaïlandais confondent. À Bangkok, le prix dépend de l'acheteur thaïlandais qui emprunte. À Phuket, il dépend de l'étranger qui paie comptant et qui regarde les vols vers l'île, la saison locative et la revente à 3-5 ans.

Les statistiques nationales servent donc peu à décider d'acheter une villa à Rawai. Les bons indicateurs sont le taux d'occupation hôtelière en haute saison, le nombre de vols directs et le volume de nouvelle offre dans un rayon de 3 km autour du projet.

Un canal de transmission existe pourtant : un promoteur en difficulté à Bangkok finance son chantier de Phuket depuis une caisse commune. Si les ventes de la capitale s'arrêtent et qu'une partie du capital file à l'étranger, le calendrier de votre bâtiment peut glisser pour des raisons qui n'ont rien à voir avec la mousson.

Là où le rendement promis ne tient pas

L'erreur la plus tenace de ces dernières années, c'est de croire au rendement garanti. Le schéma de 7% par an pendant 5 ans paraît convaincant jusqu'à ce qu'on voie d'où vient l'argent. Le plus souvent, il est déjà inclus dans le prix du lot : on vous rend votre propre acompte par morceaux.

Deuxième problème, le volume. Quand des milliers d'unités au positionnement identique sortent en même temps à Bang Tao, les sociétés de gestion se font une guerre des prix à la nuitée. L'occupation tient, le tarif baisse, et le propriétaire touche 4-5% net, pas 8%.

Troisième point, les charges oubliées des calculs : sinking fund annuel, common area fee de 50-80 THB par m² et par mois, renouvellement du mobilier tous les 4-5 ans, commission du gestionnaire de 30-40% du chiffre d'affaires, taxe foncière.

Un contre-exemple vient tempérer l'optimisme général. Certaines villas achetées en 2021-2022, au pic d'enthousiasme, dans des secteurs éloignés comme Thalang, sans vue ni plage à proximité, se revendent en 2026 en plus d'un an et avec une décote par rapport au prix d'achat. La hausse du marché ne sauve pas un mauvais emplacement.

Ce que je ferais en 2026

Ma position : le prêt à vivre, ou presque livré, vaut mieux que le sur-plan, même avec une remise de 15-20% pour entrée anticipée. La raison tient au signal évoqué plus haut. Quand les promoteurs sortent du capital à l'étranger, les retards sur les projets thaïlandais deviennent plus probables, alors que les outils de protection de l'acheteur étranger en Thaïlande sont limités.

Voici le filtre à appliquer avant toute transaction :

• Vérifier combien de projets le promoteur a réellement livrés à Phuket, et non dans le pays. Aller voir un de ses projets vieux de cinq ans.
• Exiger un calendrier de paiement lié aux étapes de construction, pas au calendrier civil. Le paiement contre avancement est la seule vraie assurance.
• Examiner le volume d'offre concurrente dans un rayon de 2-3 km avec livraison aux mêmes dates.
• Calculer le rendement sur le revenu net d'une année complète, basse saison de mai à octobre comprise.

Sous un budget de 5 M THB, la logique d'investissement ne tient plus : commissions, taxes et vacance absorbent la marge, et l'achat ne se justifie que comme résidence personnelle.

Dernière règle, simple mais efficace : n'achetez pas à distance. Un voyage et une semaine sur l'île coûtent moins cher qu'une erreur de plusieurs millions de THB, et vous verrez le quartier sous la pluie.

FAQ

Le départ des promoteurs vers l'Europe va-t-il faire baisser les prix à Phuket ?

Pas de lien direct. Le segment étranger de Phuket repose sur le comptant et dépend du flux touristique et des taux de change, pas du crédit thaïlandais. Dans certains secteurs saturés, surtout sur la côte ouest, la pression sur les prix de revente se voit pourtant déjà.

Qui est plus fiable : un grand promoteur coté ou un promoteur local de Phuket ?

La cotation donne des comptes lisibles. Un promoteur local qui a livré trois projets sur l'île peut être plus sûr qu'un géant de la capitale pour qui Phuket est secondaire. Regardez son historique de livraisons dans cette province précisément.

Peut-on acheter une villa à Phuket en freehold ?

Un étranger ne peut pas posséder le terrain. Il a trois options : un bail foncier de 30 ans avec renouvellement stipulé, une société thaïlandaise avec activité réelle, ou un appartement en freehold dans la limite de 49% de la surface du bâtiment.

Quel est le rendement locatif net réel à Phuket ?

Entre 4 et 6% par an pour un bien de qualité bien situé, après toutes charges et basse saison incluse. Les 8-10% des présentations sont généralement calculés avant la commission du gestionnaire et sans vacance.

Acheter sur plan est-il risqué actuellement ?

Le risque est plus élevé qu'il y a deux ans. Protégez-vous avec un calendrier de paiement lié aux étapes de construction, une garantie bancaire quand elle existe, et la vérification du permis de construire et de l'EIA avant le premier virement.

Pourquoi les Thaïlandais achètent-ils moins de logements ?

La dette des ménages atteint environ 87-89% du PIB selon la Banque de Thaïlande (2025). Les banques ont durci le scoring et refusent une part importante des dossiers du segment économique. Une baisse des taux ne règle pas ce problème.

Faut-il attendre 2027 pour obtenir de meilleures remises ?

Pour les projets de condos saturés, peut-être. Pour les villas prêtes avec vue mer dans l'offre limitée de Kamala, Surin et Layan, attendre fait souvent monter le ticket d'entrée : le foncier de ce type est physiquement rare.

Comment vérifier qu'un promoteur ne gèlera pas le chantier ?

Étudiez les comptes de la société cotée et la part de projets achevés, visitez les chantiers en cours en comptant grues et ouvriers, et interrogez les propriétaires d'immeubles déjà livrés par le même promoteur. La brochure ne vous le dira pas.

Avant toute transaction en 2026, exigez un calendrier de paiement lié aux étapes réelles de construction, et renoncez si l'on vous propose un échelonnement calendaire sans rapport avec le chantier.

Source: Nikkei Asia

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