Gli sviluppatori thailandesi guardano all'Europa: 4 lezioni per Phuket nel 2026

Uno dei maggiori sviluppatori della Thailandia compra un hotel di lusso in Italia. Intanto a Bangkok restano invendute decine di migliaia di appartamenti e le banche respingono fino alla metà delle richieste di mutuo nel segmento sotto i 3 milioni di THB. I due fatti sono collegati direttamente.

Sansiri è una società quotata che costruisce in Thailandia da oltre trent'anni. Quando un operatore di questo calibro sposta una parte del capitale verso l'immobiliare europeo e americano, non cerca l'esotico: dice agli azionisti che in patria ogni baht investito rende meno che all'estero. Secondo Nikkei Asia, Sansiri ha rilevato un hotel di lusso sul Lago di Como, nell'ambito di una strategia di diversificazione degli asset verso mercati esteri.

Per chi compra a Phuket la lettura non è immediata. La contrazione colpisce l'edilizia di massa per acquirenti locali con mutuo, non la villa a Layan da 25 milioni di THB pagata in contanti. Un riflesso indiretto c'è comunque, ed è il modo in cui gli sviluppatori ripartiscono il capitale tra i vari progetti.

Risposta rapida

• L'uscita degli sviluppatori thailandesi verso Europa e USA riflette la debolezza del mercato residenziale di massa interno, non del segmento resort per stranieri. Acquirenti e capitali sono diversi.
• Il rischio principale per Phuket non è il calo dei prezzi, ma il rallentamento dei cantieri. Uno sviluppatore che disperde capitale su asset esteri e porta avanti tre progetti off-plan consegna più lentamente.
• La quota di proprietà straniera in un condominio resta al 49% della superficie dell'edificio. In questo limite si ha freehold; il resto è leasehold di 30 anni con rinnovo previsto dal contratto.
• Il rendimento netto reale degli affitti a Phuket nel 2026 è del 4-6% annuo dopo società di gestione, tasse e periodi di vuoto. L'8-10% delle brochure è calcolato prima di ogni deduzione.
• L'indebitamento delle famiglie thailandesi si aggira intorno all'87-89% del PIL (stime della Banca di Thailandia, 2025), e per questo la domanda interna di abitazioni non riparte.

Fatti chiave

• Sansiri ha acquistato un hotel di lusso sul Lago di Como, in Italia, come parte di una strategia di diversificazione internazionale (Nikkei Asia).
• Il mercato immobiliare di Phuket ha raggiunto un valore di 705,055 miliardi di THB, il più alto tra le province regionali thailandesi, con 90.597 unità residenziali sul mercato (Nation Thailand).
• Condomini e ville in stile resort rappresentano il 52% dell'offerta e circa l'80% del valore di mercato di Phuket: condomini circa 339,2 miliardi di THB, ville circa 221,7 miliardi di THB.
• Sansiri punta comunque a 40 miliardi di THB di nuovi progetti a Phuket in quattro anni, pari al valore complessivo sviluppato sull'isola nei 15 anni precedenti (Bangkok Post).
• Il primo progetto di pool villa di Sansiri è previsto per il secondo semestre del 2026: The Tales Story One - Bangjo, a Bangjo-Cherng Talay, con 13 unità da 45 milioni di THB, su 140-150 sq wah di terreno e circa 400 mq utili ciascuna.
• Gli acquirenti stranieri a Phuket badano sempre più al prezzo e gli sviluppatori puntano su ville da 10-20 milioni di THB (Bangkok Post).
• Il rifiuto dei mutui nel segmento sotto i 3 milioni di THB arriva, secondo le stime di mercato, al 40-50%.

Perché i capitali lasciano il Paese

L'edilizia di massa thailandese ha toccato il tetto della capacità di spesa. Una famiglia con un reddito di 40-60 mila THB al mese e prestiti già attivi per auto e carte non supera lo scoring bancario. Lo sviluppatore può abbassare il prezzo del 15%, offrire pagamenti dilazionati, farsi carico dell'imposta di trasferimento, e vedersi comunque dire no dalla banca all'approvazione finale. È un vicolo cieco che il marketing non risolve.

Di qui la logica: mettere 50-100 milioni di euro in un hotel europeo già operativo, con flussi di cassa chiari e ricavi in valuta forte, conviene più che lanciare l'ennesimo condominio a Nonthaburi. Protegge anche dal baht, che nel 2024-2025 si è rafforzato in modo sensibile, penalizzando i ricavi da export e turismo.

Conta poi il brand: essere presenti a Milano o a New York dà allo sviluppatore thailandese lo status di operatore internazionale, che poi spende nelle vendite a Phuket.

Phuket e Bangkok vivono in economie diverse

A Bangkok i prezzi li fa l'acquirente thailandese con il mutuo. A Phuket li fa lo straniero che paga in contanti e guarda ai voli diretti, alla stagione degli affitti e alla rivendita tra 3-5 anni. Per questo le statistiche nazionali servono a poco quando si decide se comprare una villa a Rawai. Contano altri numeri: occupazione alberghiera in alta stagione, voli diretti, nuova offerta nel raggio di 3 km dal progetto.

Un canale di trasmissione, però, esiste. Lo sviluppatore in difficoltà a Bangkok finanzia i cantieri di Phuket attingendo a un fondo comune. Se le vendite nella capitale si fermano e parte del capitale va in un acquisto estero, il calendario del vostro edificio slitta, e non per colpa della pioggia.

Dove il rendimento promesso non regge

L'errore più ostinato degli ultimi anni è credere ai rendimenti garantiti. Uno schema come il 7% annuo per 5 anni sembra convincente finché non si scopre da dove arrivano i soldi: spesso sono già inclusi nel prezzo dell'unità, cioè vi restituiscono a rate il vostro stesso anticipo.

Il secondo problema è la quantità. Quando a Bang Tao escono contemporaneamente migliaia di unità con lo stesso posizionamento, un condo-hotel a 10 minuti dalla spiaggia, le società di gestione si fanno guerra sul prezzo per notte. L'occupazione regge, la tariffa scende, e il proprietario incassa il 4-5% netto, non l'8%.

Il terzo è il capitolo delle spese che nei calcoli non compaiono: sinking fund annuale, common area fee di 50-80 THB al mq al mese, sostituzione dell'arredo ogni 4-5 anni, commissione del gestore del 30-40% dei ricavi, imposta su terreno e fabbricati.

Un controesempio all'ottimismo generale: alcune ville comprate nel 2021-2022, al picco dell'entusiasmo, in zone remote come Thalang, senza vista né spiaggia vicina, nel 2026 si vendono in più di un anno e con sconto sul prezzo d'acquisto. La crescita del mercato non salva una cattiva località.

Cosa farei nel 2026

La mia posizione è questa: oggi il pronto o quasi pronto conviene più della sola carta, anche tenendo conto dello sconto del 15-20% per l'ingresso anticipato. Il motivo è lo stesso segnale da cui siamo partiti: quando gli sviluppatori portano capitale all'estero, i ritardi sui progetti thailandesi diventano più probabili, e gli strumenti di tutela per l'acquirente straniero in Thailandia sono pochi.

Un filtro pratico prima di firmare:

• Verificare quanti immobili lo sviluppatore ha davvero consegnato a Phuket, non nel Paese. Andare a vedere un suo progetto di cinque anni fa.
• Chiedere un piano di pagamenti legato alle fasi di costruzione, non al calendario. Pagare a stato avanzamento è l'unica assicurazione reale.
• Valutare l'offerta concorrente nel raggio di 2-3 km con consegna negli stessi anni.
• Calcolare il rendimento sul ricavo netto di un anno intero, inclusa la bassa stagione da maggio a ottobre.

Sotto i 5 milioni di THB la logica dell'investimento non regge più: commissioni, tasse e periodi di vuoto si mangiano la differenza, e l'acquisto ha senso solo come casa propria. Un'ultima regola semplice: non comprate a distanza. Un volo e una settimana sull'isola costano molto meno di un errore da diversi milioni di THB, e vedrete anche come appare la zona sotto la pioggia.

FAQ

L'uscita degli sviluppatori verso l'Europa significa che i prezzi a Phuket scenderanno?

Un legame diretto non c'è. Il segmento di Phuket per stranieri si regge sul contante e dipende da flussi turistici e cambi, non dai mutui thailandesi. In alcune zone sature della costa occidentale, però, la pressione sui prezzi di rivendita si vede già.

È più affidabile uno sviluppatore quotato o uno locale di Phuket?

La quotazione dà bilanci leggibili. Un operatore locale con tre progetti consegnati sull'isola può essere più affidabile di un colosso della capitale per cui Phuket è un'attività secondaria. Guardate lo storico delle consegne in questa provincia.

È possibile comprare una villa a Phuket in freehold?

Lo straniero non può possedere il terreno. Le strade praticabili sono tre: leasehold del terreno di 30 anni con rinnovo previsto, società thailandese con attività operativa reale, oppure freehold su un appartamento in condominio entro il 49% della superficie dell'edificio.

Qual è il rendimento netto reale degli affitti a Phuket?

Il 4-6% annuo per un immobile di qualità in una zona forte, dopo tutte le spese e considerando la bassa stagione. L'8-10% delle presentazioni di solito è calcolato prima della commissione del gestore e senza periodi di vuoto.

Quanto è rischioso oggi comprare sulla carta?

Più di due anni fa. Proteggetevi con pagamenti legati alle fasi di costruzione, fideiussione bancaria dove viene offerta e verifica del permesso di costruzione e dell'EIA prima del primo bonifico.

Perché i thailandesi hanno smesso di comprare casa?

Il debito delle famiglie è intorno all'87-89% del PIL secondo le stime della Banca di Thailandia per il 2025. Le banche hanno irrigidito lo scoring e nel segmento economico viene respinta una quota rilevante delle domande. Il taglio dei tassi non risolve il problema.

Conviene aspettare il 2027 per sconti maggiori?

Per i progetti condominiali saturi, forse. Per le ville finite con vista mare nell'offerta limitata di Kamala, Surin e Layan, aspettare spesso significa trovare un prezzo d'ingresso più alto: il terreno disponibile per questi progetti è fisicamente poco.

Come verificare che lo sviluppatore non congeli il cantiere?

Studiate i bilanci della società quotata e la quota di progetti completati, visitate i cantieri in corso contando gru e operai, sentite i proprietari degli edifici già consegnati dallo stesso sviluppatore. La brochure non ve lo dirà.

L'azione chiave prima di firmare nel 2026: chiedete allo sviluppatore un piano di pagamenti legato alle fasi effettive di costruzione e rinunciate all'operazione se vi propongono rate a calendario slegate dal cantiere. Una sola clausola separa un investimento da una donazione.

Source: Nikkei Asia

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