Thailändische Entwickler zieht es nach Europa: 4 Erkenntnisse für Phuket 2026

Einer der größten Bauträger Thailands kauft ein Luxushotel in Italien, während in Bangkok Zehntausende Wohnungen unverkauft bleiben und Banken im Segment unter 3 Mio. THB bis zur Hälfte der Hypothekenanträge ablehnen. Beides hängt direkt zusammen.

Sansiri ist ein börsennotiertes Unternehmen, das seit mehr als dreißig Jahren in Thailand baut. Laut Nikkei Asia hat der Konzern ein Luxushotel am Comer See erworben, um sein Vermögen zu streuen und Nachfrage im Ausland zu erschließen. Wenn ein solcher Player Kapital nach Europa und in die USA verlagert, sagt er seinen Aktionären damit: Im Inland bringt der Baht weniger als im Ausland.

Für Käufer auf Phuket ist die Schlussfolgerung weniger eindeutig. Der Abschwung trifft den thailändischen Massenmarkt für Einheimische mit Hypothek, nicht die Villa in Layan für 25 Mio. THB, die bar bezahlt wird. Indirekt wirkt er trotzdem, nämlich darüber, wie Entwickler ihr Kapital auf Projekte verteilen.

Kurzantwort

• Der Gang thailändischer Entwickler nach Europa und in die USA ist ein Urteil über den inländischen Massenmarkt, nicht über das Resortsegment für Ausländer. Die Käufergruppen und das Geld sind andere.
• Das Hauptrisiko für Phuket sind nicht fallende Preise, sondern verzögerte Bauprojekte. Ein Entwickler, der Kapital in Auslandsobjekte steckt und nebenbei drei Off-Plan-Projekte betreibt, liefert langsamer.
• Die Quote für ausländisches Eigentum im Condominium bleibt bei 49% der Gebäudefläche. Innerhalb dieser Grenze gilt Freehold, alles andere ist Leasehold über 30 Jahre mit vertraglich vereinbarter Verlängerung.
• Die realistische Netto-Mietrendite auf Phuket liegt 2026 bei 4-6% pro Jahr, nach Verwaltung, Steuern und Leerstand. Die 8-10% aus den Broschüren werden vor Abzug aller Kosten gerechnet.
• Die Verschuldung der Haushalte in Thailand liegt bei etwa 87-89% des BIP (Schätzungen der Bank of Thailand, 2025). Deshalb erholt sich die Inlandsnachfrage nicht.

Wichtige Fakten

• Sansiri hat ein Luxushotel am Comer See in Italien gekauft (Nikkei Asia, Property/Markets).
• Gleichzeitig will Sansiri laut Bangkok Post 40 Mrd. THB in neue Phuket-Projekte investieren, verteilt auf vier Jahre und damit so viel wie in den vergangenen 15 Jahren zusammen. Das erste Pool-Villa-Projekt ist für das zweite Halbjahr 2026 geplant: The Tales Story One - Bangjo in Bangjo-Cherng Talay, 13 Einheiten ab 45 Mio. THB, je 140-150 Quadrat-Wah Grundstück und rund 400 m² Nutzfläche.
• Der Immobilienmarkt von Phuket hat laut Nation Thailand ein Volumen von 705,055 Mrd. THB erreicht, den höchsten Wert unter den Provinzen außerhalb Bangkoks, mit 90.597 Wohneinheiten am Markt.
• Resort-Condominiums und Villen machen 52% des Angebots und rund 80% des Marktwerts aus (Condominiums ca. 339,2 Mrd. THB, Villen ca. 221,7 Mrd. THB).
• Ausländische Käufer achten laut Bangkok Post stärker auf den Preis, und die Entwickler zielen zunehmend auf Villen im Bereich von 10-20 Mio. THB.
• Die Ablehnungsquote bei Hypotheken im Budgetsegment unter 3 Mio. THB liegt Marktschätzungen zufolge bei 40-50%.
• Entscheidend bleibt der Standort: Villen in abgelegenen Lagen wie Thalang, ohne Meerblick und ohne Strandnähe, die 2021-2022 gekauft wurden, verkaufen sich 2026 oft erst nach mehr als einem Jahr und mit Abschlag auf den Kaufpreis.

Warum das Geld das Land verlässt

Der thailändische Massenwohnungsbau stößt an die Grenze der Zahlungsfähigkeit. Eine Familie mit 40.000-60.000 THB Monatseinkommen und laufenden Auto- und Kartenkrediten besteht das Bank-Scoring nicht. Der Bauträger kann den Preis um 15% senken, Ratenzahlung anbieten und die Übertragungssteuer übernehmen und bekommt bei der finalen Genehmigung trotzdem eine Absage. Das ist eine Sackgasse, die sich mit Marketing nicht beheben lässt.

Die Logik dahinter: 50-100 Mio. EUR in ein fertiges Hotel in Europa zu stecken, mit planbarem Cashflow und Einnahmen in Hartwährung, ist attraktiver, als in Nonthaburi ein weiteres Condominium zu starten. Dazu kommt ein natürlicher Schutz vor dem Baht, der 2024-2025 deutlich aufwertete und die Export- und Tourismuserlöse drückte.

Phuket und Bangkok funktionieren in unterschiedlichen Ökonomien

Genau das wird in den Schlagzeilen über den Einbruch des thailändischen Marktes vermischt. In Bangkok bestimmt der thailändische Käufer mit Hypothek den Preis. Auf Phuket ist es der Ausländer mit Bargeld, dem Flugverbindungen, Vermietungssaison und Wiederverkauf nach 3-5 Jahren wichtig sind.

Landesweite Statistiken helfen deshalb wenig, wenn es um eine Villa in Rawai geht. Aussagekräftiger sind die Hotelauslastung in der Hochsaison, die Zahl der Direktflüge und das neue Angebot im Umkreis von 3 km um das konkrete Projekt.

Einen Übertragungsweg gibt es dennoch: Ein Entwickler mit Problemen in Bangkok finanziert seine Phuket-Baustellen aus einem gemeinsamen Topf. Stocken die Verkäufe in der Hauptstadt und fließt ein Teil des Kapitals in einen Auslandskauf, verschiebt sich Ihr Bauzeitplan, und das nicht wegen des Regens.

Wo die versprochene Rendite nicht funktioniert

Der langlebigste Irrtum der letzten Jahre ist der Glaube an garantierte Renditen. Ein Modell mit 7% pro Jahr über 5 Jahre klingt überzeugend, bis man herausfindet, woher das Geld kommt: Meist steckt es schon im Kaufpreis der Einheit. Man bekommt also die eigene Anzahlung in Raten zurück.

Das zweite Problem ist die schiere Masse. Kommen in Bang Tao gleichzeitig Tausende Einheiten mit identischer Positionierung auf den Markt (Kondohotel, 10 Minuten zum Strand), beginnen die Verwaltungsgesellschaften einen Preiskampf um die Nachtpreise. Die Auslastung hält, die Rate sinkt. Der Eigentümer erhält netto 4-5%, nicht 8%.

Dritter Punkt sind Kosten, die in der Kalkulation fehlten: der jährliche Sinking Fund, die Common Area Fee von 50-80 THB pro m² und Monat, der Möbelersatz alle 4-5 Jahre, die Verwaltergebühr von 30-40% der Einnahmen sowie Grund- und Gebäudesteuer.

Was ich 2026 tun würde

Meine Position: Fertige oder fast fertige Objekte sind derzeit die bessere Wahl als Off-Plan, selbst mit einem Frühbucherrabatt von 15-20%. Der Grund ist das Signal vom Anfang dieses Beitrags: Führen Entwickler Kapital ins Ausland, steigt die Wahrscheinlichkeit von Verzögerungen bei thailändischen Projekten, und ausländische Käufer haben in Thailand nur wenige Schutzinstrumente.

Ein praktischer Filter vor dem Kauf:

• Prüfen, wie viele Objekte der Bauträger tatsächlich auf Phuket übergeben hat, nicht landesweit. Hinfahren und sich ein fünf Jahre altes Projekt ansehen.
• Eine Zahlungsstruktur verlangen, die an Bauabschnitte gekoppelt ist, nicht an den Kalender. Zahlung gegen Baufortschritt ist die einzige echte Absicherung.
• Das konkurrierende Angebot im Umkreis von 2-3 km mit Übergabe in denselben Jahren prüfen.
• Die Rendite aus dem Netto-Umsatz über ein volles Jahr berechnen, einschließlich der Nebensaison von Mai bis Oktober.

Bei einem Budget unter 5 Mio. THB trägt die Investitionslogik nicht mehr: Gebühren, Steuern und Leerstand fressen den Unterschied auf, und der Kauf lohnt nur zur Eigennutzung.

Dazu eine banale, aber wirksame Regel: Kaufen Sie nicht aus der Ferne. Ein Flug und eine Woche auf der Insel kosten weniger als ein Fehler von mehreren Millionen Baht. Nebenbei sehen Sie, wie der Standort bei Regen aussieht.

FAQ

Bedeutet der Gang der Entwickler nach Europa, dass die Preise auf Phuket fallen?

Einen direkten Zusammenhang gibt es nicht. Das Phuket-Segment für Ausländer beruht auf Bargeld und hängt von Touristenströmen und Wechselkursen ab, nicht von thailändischen Hypotheken. In einzelnen überversorgten Lagen, vor allem an der Westküste, spürt man den Druck auf die Wiederverkaufspreise allerdings schon.

Welcher Bauträger ist verlässlicher: ein großer börsennotierter oder ein lokaler Phuket-Entwickler?

Börsennotierte Unternehmen legen Berichte vor, die man lesen kann. Ein lokaler Entwickler mit drei übergebenen Projekten auf der Insel kann dennoch verlässlicher sein als ein Hauptstadt-Riese, für den Phuket nur ein Nebengeschäft ist. Entscheidend ist die Übergabehistorie in genau dieser Provinz.

Kann ich auf Phuket eine Villa im Freehold kaufen?

Grundstücke dürfen Ausländer nicht besitzen. Es bleiben drei praktikable Wege: langfristige Landpacht über 30 Jahre mit vertraglich geregelter Verlängerung, eine thailändische Gesellschaft mit legitimer operativer Tätigkeit oder Freehold an einer Wohnung im Condominium innerhalb der 49%-Quote der Gebäudefläche.

Wie hoch ist die reale Netto-Mietrendite auf Phuket?

4-6% pro Jahr für ein hochwertiges Objekt in starker Lage, nach allen Kosten und unter Berücksichtigung der Nebensaison. Die 8-10% aus den Präsentationen werden meist vor der Verwaltergebühr und ohne Leerstand gerechnet.

Wie riskant sind Käufe in der Off-Plan-Phase derzeit?

Das Risiko ist höher als vor zwei Jahren. Schützen Sie sich mit einem Zahlungsplan, der an Bauabschnitte gekoppelt ist, einer Bankgarantie, wo sie angeboten wird, und einer Prüfung von Baugenehmigung und EIA vor der ersten Überweisung.

Warum kaufen Thailänder keine Immobilien mehr?

Die Haushaltsverschuldung liegt laut Schätzungen der Bank of Thailand für 2025 bei etwa 87-89% des BIP. Die Banken haben das Scoring verschärft, und im Budgetsegment wird ein erheblicher Teil der Anträge abgelehnt. Eine Zinssenkung löst dieses Problem nicht.

Lohnt es sich, bis 2027 auf tiefere Rabatte zu warten?

Bei überversorgten Condo-Projekten vielleicht. Bei fertigen Villen mit Meerblick im begrenzten Angebot von Kamala, Surin und Layan führt Warten dagegen häufiger zu steigenden Einstiegspreisen, weil Grundstücke für solche Projekte schlicht knapp sind.

Woran erkenne ich, dass ein Bauträger die Baustelle nicht stilllegt?

Lesen Sie die Berichte des börsennotierten Unternehmens und prüfen Sie den Anteil abgeschlossener Projekte. Besuchen Sie laufende Baustellen und zählen Sie Kräne und Arbeiter. Fragen Sie außerdem Eigentümer in bereits übergebenen Gebäuden desselben Entwicklers. Die Broschüre verrät dazu nichts.

Source: Nikkei Asia

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