Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat agréé avant toute transaction.
Loi sur les copropriétés
Condominium Act B.E. 2522 (1979)
Les informations sont vérifiées et mises à jour chaque mois selon les sources officielles.
En bref
Regit les copropriétés: les etrangers peuvent posseder des lots dans le quota de 49% de surface avec preuve de devises importees.
Section 4: Définitions : copropriété, lot et parties communes
Cette section introduit les notions clés. La copropriété désigne un immeuble dont certaines parties peuvent faire l'objet d'une propriété individuelle, assortie d'une quote-part sur les parties communes. Le lot est la partie privative ; les parties communes désignent tout le reste, y compris le terrain sur lequel est édifié l'immeuble et les équipements destinés à l'usage collectif de l'ensemble des copropriétaires.
Section 6: Enregistrement de la copropriété
Pour constituer une copropriété en bonne et due forme, le propriétaire dépose une demande auprès de l'agent foncier compétent, en joignant le titre de propriété du terrain, les plans de l'immeuble et des lots, les quotes-parts afférentes à chaque lot, une attestation relative aux charges et un projet de règlement. Ce n'est qu'après l'enregistrement que les lots peuvent être commercialisés et constitués en propriétés distinctes.
Section 6/2 (6 bis): Forme obligatoire du contrat de vente
Les contrats de vente préliminaires et définitifs conclus entre le promoteur et l'acquéreur doivent être conformes au formulaire type approuvé par le Ministre. Toute clause imposant à l'acquéreur une charge inéquitable au-delà du formulaire approuvé est réputée nulle et non avenue, ce qui protège les acquéreurs lors des transactions en état futur d'achèvement et sur le marché du neuf.
Section 14: Titre de propriété du lot et quote-part
Un titre de propriété distinct est délivré pour chaque lot enregistré, mentionnant la superficie, la quote-part sur les parties communes et le coefficient correspondant pour les votes et la répartition des charges. Ce document constitue la preuve du droit que l'acquéreur fait enregistrer au Département foncier et qu'il transmet lors d'une revente ultérieure.
Section 17/18: Charges communes des copropriétaires
Les copropriétaires sont tenus de contribuer à l'entretien des parties communes proportionnellement à leur quote-part. Ces contributions couvrent la maintenance, les services collectifs des espaces communs, les assurances et les taxes afférentes aux parties communes ; elles constituent la base des charges communes que chaque propriétaire de lot verse périodiquement.
Section 19: Étrangers autorisés à détenir un lot
Un étranger ne peut détenir un lot qu'à condition de relever d'une catégorie autorisée : titulaires d'un permis de résidence, personnes visées par la loi sur la promotion des investissements, personnes morales répondant aux critères requis, ou, le plus fréquemment, personnes ayant importé en Thaïlande une somme de devises suffisante pour acquitter le prix du lot. La catégorie dont relève l'acquéreur détermine les pièces justificatives à produire.
Section 19/5: Voie d'accès par l'importation de devises étrangères
Le fondement le plus courant de la détention étrangère est l'importation de devises en Thaïlande ou le retrait de fonds d'un compte de non-résident non rapatrié (non-resident baht account) ou d'un compte en devises. Le montant transféré doit être au moins égal au prix d'achat, et l'acquéreur en justifie au moyen des documents bancaires de change lors de l'enregistrement du titre de propriété.
Section 19/7 (FET / Tor.Tor.3): Attestation de transaction en devises (FET / Tor.Tor.3)
Lors de l'enregistrement du titre de propriété, l'étranger éligible est tenu de produire la confirmation bancaire du virement entrant. La banque thaïlandaise réceptrice délivre le formulaire de transaction en devises (anciennement Tor.Tor.3) précisant la devise, la conversion en bahts et l'objet du transfert, à savoir l'acquisition d'un lot. Les virements d'un montant égal ou supérieur à 50 000 dollars des États-Unis doivent être déclarés à la Banque de Thaïlande.
Section 19 bis: Quota de détention étrangère de 49 pour cent
Les étrangers et les personnes qui leur sont assimilées ne peuvent, cumulativement, détenir des lots dont la superficie dépasse 49 pour cent de la superficie totale vendable de l'ensemble des lots de l'immeuble au moment de l'enregistrement. Une fois le quota atteint, un étranger ne peut acquérir un lot qu'en location de longue durée (bail emphytéotique enregistré). Le recours à une société thaïlandaise avec actionnaires prête-noms pour détenir un lot au profit d'un étranger au-delà du quota constitue un montage illicite au regard de la loi sur les entreprises étrangères (article 36) et expose à des sanctions pénales ainsi qu'à une cession forcée.
Section 31: Constitution de la personne morale de copropriété
Lors du transfert du premier lot du promoteur à l'acquéreur, la personne morale de copropriété (niti bukkhon) est simultanément enregistrée. Cette personne morale détient et administre les parties communes au nom de l'ensemble des copropriétaires et constitue l'organe officiel par l'intermédiaire duquel est assurée la gestion de l'immeuble.
Section 33: Pouvoirs de la personne morale et du gestionnaire
La personne morale de copropriété agit par l'intermédiaire d'un gestionnaire enregistré et administre les parties communes conformément aux décisions des copropriétaires et aux objets définis par les statuts. Elle peut ester en justice, détenir des fonds, assurer le respect du règlement et percevoir les charges, mais ses pouvoirs sont limités aux missions d'entretien et à l'intérêt collectif de l'immeuble.
Section 40: Fonds de réserve et contributions préalables
Outre les charges communes ordinaires, les propriétaires versent des contributions préalables et un fonds de réserve spécial (sinking fund) fixé par le règlement, ainsi que toute autre somme approuvée par l'assemblée générale. Ces fonds sont affectés aux travaux de rénovation importants et aux dépenses majeures relatives aux parties communes ; un arriéré peut bloquer le transfert du titre d'un lot.
Section 29: Transfert du lot et apurement des dettes
L'enregistrement de la vente d'un lot requiert la production d'une attestation délivrée par la personne morale certifiant que le vendeur est à jour de ses charges communes et de ses contributions aux fonds. En l'absence de cette attestation de situation nette, le Département foncier refuse d'enregistrer le transfert, ce qui protège l'acquéreur contre les dettes du précédent propriétaire.
Section 17: Droits et obligations relatifs aux parties communes
Chaque copropriétaire a le droit d'utiliser les parties communes conformément à leur destination et ne peut ni modifier, ni dégrader, ni s'approprier à titre exclusif les espaces communs. Le droit de vote et la quote-part des avantages sont déterminés par la quote-part enregistrée, ce qui assure un équilibre entre la jouissance privative du lot et les droits collectifs au sein de l'immeuble.