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Code civil et commercial - bail immobilier
Civil and Commercial Code, Book III, Title IV
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En bref
Loi de base sur le bail: 30 ans maximum, enregistrement obligatoire pour les longues durées, le bail survit à une vente. Le socle de toute structure de leasehold pour étrangers.
537: Définition du contrat de bail (location de biens)
Le bail est un contrat par lequel une partie (le bailleur) accorde à une autre partie (le preneur) la jouissance ou le bénéfice d'un bien pour une durée déterminée, le preneur s'engageant à verser un loyer en contrepartie. Cet échange entre la possession temporaire et des paiements périodiques constitue le fondement de toute location de logement, de locaux commerciaux ou de terrain.
538: Forme écrite et enregistrement du bail
Un bail immobilier ne peut être invoqué en justice qu'à condition de disposer d'une preuve écrite signée par la partie obligée. Lorsque la durée excède trois ans (ou est stipulée à vie), le bail n'est valable que pour trois ans tant que les parties n'ont pas formalisé le contrat par écrit et ne l'ont pas enregistré auprès du fonctionnaire foncier compétent.
540: Durée maximale du bail : trente ans
La durée d'un bail immobilier ne peut excéder trente ans. Toute durée convenue au-delà de cette limite est automatiquement ramenée à trente ans. Les parties peuvent renouveler le bail, mais chaque renouvellement est à nouveau limité à trente ans à compter de sa date, de sorte que les montages populaires de type '30+30+30' ne sont pas garantis par avance.
540 / 569: Les options de renouvellement ne lient que le bailleur initial
Une option de renouvellement de bail (par exemple, le montage 30+30+30) constitue une obligation contractuelle personnelle du bailleur et non un droit réel : elle ne peut pas être enregistrée, elle ne lie pas le nouvel acquéreur du terrain en cas de vente et ne se transmet pas aux héritiers du bailleur. L'article 569 protège uniquement la durée enregistrée restante du bail en cours, non la promesse de renouvellement. La fiabilité d'un bail de longue durée dépend donc du maintien du même bailleur - pour renforcer cette sécurité, on recourt à l'usufruit ou à la superficie, à l'enregistrement de chaque nouvelle période au moment où elle prend effet, ainsi qu'à des clauses inscrites dans le titre de propriété.
544: Sous-location et cession des droits du preneur
Sauf autorisation expresse du contrat, le preneur ne peut ni sous-louer le bien ni céder ses droits à un tiers, en tout ou en partie. La violation de cette règle donne au bailleur le droit de résilier le contrat. Les investisseurs doivent obtenir par avance un accord écrit ou insérer une clause claire relative à la sous-location et à la cession.
545: Effets de la sous-location régulière
Lorsque la sous-location est autorisée, le sous-locataire est directement responsable envers le bailleur principal des obligations découlant du contrat de sous-location. Il est important de noter que le loyer versé par anticipation par le sous-locataire au preneur initial ne peut pas être opposé aux prétentions du bailleur - les paiements d'avance doivent donc être coordonnés avec les conditions du bail principal.
546: Obligation du bailleur de délivrer le bien
Le bailleur est tenu de remettre le bien loué dans un état propre à l'usage convenu et de le maintenir en bon état pendant toute la durée du bail. Pour les acquéreurs d'un logement en leasehold, cela signifie que le propriétaire est légalement responsable de la délivrance d'un bien adapté à son usage et correctement entretenu, et non du simple remise des clés, au moment de la prise d'effet du bail.
547: Remboursement des dépenses nécessaires
Lorsque le preneur engage des dépenses réellement nécessaires à la conservation du bien, le bailleur est tenu de les rembourser. L'entretien courant ordinaire n'est pas compris dans ce cas, car les petits soins quotidiens incombent au preneur lui-même. La conservation des justificatifs et la notification du bailleur avant l'exécution de travaux importants de conservation du bien protègent le droit au remboursement.
548: Remise du bien dans un état impropre à l'usage
Si le bailleur remet le bien dans un état rendant l'usage convenu impossible ou substantiellement compromis, le preneur est en droit de résilier le contrat. Cette disposition offre au preneur une issue claire, par exemple lorsque le bien est inhabitable au moment de la remise, et l'exonère de l'obligation de rester lié par un bien défectueux.
550: Responsabilité du bailleur pour les défauts survenus en cours de bail
Le bailleur demeure responsable des défauts qui apparaissent pendant la durée du contrat et est tenu d'effectuer les réparations nécessaires au maintien du bien en état d'usage. Cette obligation continue signifie que les problèmes structurels et les désordres importants survenant en cours de bail incombent au propriétaire, ce qui protège les preneurs en cas de défauts révélés après leur entrée dans les lieux.
552: Usage autorisé du bien
Le preneur est tenu d'utiliser le bien uniquement conformément à sa destination habituelle ou à la finalité spécifique stipulée dans le contrat. Un usage à d'autres fins constitue une violation du contrat. Ainsi, un locataire d'un logement ne peut en règle générale pas transformer le bien en local commercial sans l'accord du bailleur.
553: Obligation du preneur de prendre soin du bien et petites réparations
Le preneur est tenu d'apporter au bien les soins d'un gestionnaire diligent et d'assurer à ses frais l'entretien courant ainsi que les petites réparations. L'entretien journalier lié à l'usure normale est ainsi mis à la charge du preneur, tandis que les réparations importantes et structurelles restent à la charge du bailleur en vertu des dispositions connexes.
560: Résiliation pour défaut de paiement du loyer
En cas de défaut de paiement du loyer par le preneur, le bailleur est en droit de résilier le contrat. Lorsque le loyer est payable mensuellement ou à des intervalles plus longs, le bailleur doit d'abord adresser au preneur une mise en demeure lui accordant un délai minimum de quinze jours pour s'acquitter du paiement. Le respect de cette procédure de notification est indispensable à la validité de la résiliation pour retard de paiement.
564: Expiration d'un bail à durée déterminée
Le bail conclu pour une durée déterminée prend fin automatiquement à l'expiration de cette durée, sans qu'une notification de l'une ou l'autre des parties soit nécessaire. Les preneurs qui envisagent de continuer à occuper le bien doivent formaliser le renouvellement à l'avance, car le contrat prend simplement fin à la date convenue s'il n'est ni renouvelé ni tacitement reconduit par le comportement des parties.
566: Résiliation d'un bail à durée indéterminée par notification
Lorsque la durée n'est pas fixée, chaque partie peut mettre fin au bail en notifiant l'autre à l'échéance du prochain paiement, en respectant un préavis d'au moins une période de loyer (sans dépasser deux mois). Ce mécanisme assure une sortie ordonnée d'une location à durée indéterminée et garantit à l'autre partie un préavis équitable avant la libération des lieux.
569: Maintien du bail en cas de vente du bien
Un bail immobilier régulièrement enregistré ne prend pas fin lors du transfert de propriété du bien. Le nouvel acquéreur se substitue au vendeur et assume les droits et obligations du bailleur à l'égard du preneur. Ce mécanisme protège les preneurs : un bail valablement enregistré continue de lier l'acquéreur ultérieur du bien.
570: Reconduction tacite du bail à l'expiration de sa durée
Si le preneur continue d'occuper le bien après l'expiration de la durée convenue et que le bailleur en a connaissance sans s'y opposer, les parties sont réputées avoir reconduit le bail pour une durée indéterminée. La relation se poursuit aux mêmes conditions, mais peut être résiliée par l'une ou l'autre des parties conformément aux règles légales de notification.