Thailande 2026 : le seuil de 2 millions de bahts redefinit l'achat immobilier

Un acheteur se presente au bureau des terres de Bang Lamung avec un cheque de 4 millions de bahts et la liste des actionnaires d'une societe thailandaise. Auparavant, la transaction s'enregistrait en une heure et demie. Depuis mai 2026, on lui demande d'abord d'ou vient l'argent, quelle est son activite, et pourquoi les actionnaires thailandais detenant 51% des parts n'ont jamais touche de dividendes.

En mai 2026, le Departement des terres de Thailande a envoye a tous les bureaux provinciaux trois circulaires classees 'extremement urgentes'. Il ne s'agit pas d'une nouvelle loi, mais d'un mecanisme unifie destine a faire appliquer des dispositions du Code foncier qui existaient deja depuis vingt ans, mais restaient appliquees de maniere inegale. Le changement essentiel : le controle n'est plus un evenement ponctuel le jour de l'enregistrement, il devient permanent.

Faits cles

• Mai 2026 : le Departement des terres publie trois circulaires 'extremement urgentes' visant les structures de detention nominale de terrains par des etrangers.

• Seuil de 2 000 000 bahts : tout achat en especes a partir de ce montant declenche une verification de l'origine des fonds, du revenu et de la situation financiere de l'acheteur.

• Seuil de 5 000 000 bahts : au-dela de cette valeur estimee, le meme controle renforce s'applique, quel que soit le mode de paiement.

• Les bureaux fonciers doivent constituer et mettre a jour en continu une base de donnees nationale de toutes les personnes morales proprietaires de terrains.

• Les societes jugees a risque (part de participation etrangere et autres criteres) font l'objet d'un controle approfondi : registre des actionnaires, declarations au DBD, contrats, et parfois visite du bien.

• Etre selectionne pour un controle ne signifie pas etre reconnu en infraction : il s'agit d'un filtrage, pas d'un verdict.

• Sur l'ile de Phuket seule, plus de 600 societes font actuellement l'objet d'un examen par le Departement des enquetes speciales (DSI) et le ministere du Commerce, dans le cadre d'une operation visant a identifier les etrangers qui controlent reellement des entreprises detenues nominalement par des Thailandais.

Histoire et contexte

Le montage aujourd'hui disseque piece par piece est plus ancien que la majorite des condominiums de Phuket. Le Code foncier interdit aux etrangers de detenir directement un terrain, sauf exceptions rares. Le marche a repondu par la societe thailandaise a responsabilite limitee : 49% pour l'etranger, 51% pour des actionnaires thailandais qui, dans les faits, n'apportaient aucun capital, ne participaient a aucune decision, et ignoraient souvent qu'ils detenaient sur le papier une villa de 25 millions de bahts. Des avocats ont vendu ce montage comme une solution fiable pendant des annees. Formellement, il ne l'a jamais ete : l'article 113 du Code foncier interdit explicitement a un Thailandais de detenir un terrain pour le compte d'un etranger.

Ce qui a change n'est pas le texte de la loi, mais la capacite de l'Etat a voir l'ensemble du tableau. Avant 2026, chaque bureau foncier vivait dans sa propre bulle d'information. Une societe enregistree a Bangkok pouvait acheter un terrain a Surat Thani sans que personne ne recoupe ses declarations au Departement du developpement des affaires (DBD) avec le registre des droits fonciers. Desormais, la base de donnees des personnes morales proprietaires est construite de maniere centralisee et actualisee en permanence. Cela transforme un controle ponctuel en surveillance continue : une transaction de 2019 peut tres bien etre selectionnee en 2027.

Le seuil de 2 millions de bahts n'a rien d'arbitraire. Il se situe en dessous du prix de presque toute villa avec terrain, tout en excluant la majorite des transactions domestiques ordinaires des Thailandais en province. C'est, dans les faits, un filtre calibre precisement sur le segment etranger du marche.

Il y a aussi un revers de la medaille, rarement evoque par les vendeurs. Le controle ne signale pas une infraction, mais il coute du temps. Une transaction qui se bouclait auparavant en une seule visite peut desormais s'etaler sur deux a quatre semaines si le bureau demande des releves bancaires, des justificatifs de revenus et une explication sur l'origine des fonds. Selon les acteurs du marche, ces delais allonges deviennent la norme plutot que l'exception pour les dossiers avec structure d'entreprise.

Selon plusieurs analyses independantes du marche, la societe thailandaise comme mode de detention pour un usage personnel a atteint ses limites. Non pas parce qu'elle sera demantelee en masse du jour au lendemain, mais parce que le risque est devenu diffus et etale dans le temps, et qu'une incertitude de ce type se revend mal. Pour un achat destine a l'habitation ou a la location, le condominium en quota etranger (49% de la surface totale d'un immeuble selon la loi sur les condominiums) ou un bail foncier de longue duree correctement enregistre offrent une previsibilite que la societe a perdue.

Une exception merite d'etre mentionnee honnetement : si votre societe thailandaise est reellement operationnelle, hotel, restaurant, exploitation agricole, avec chiffre d'affaires, impots, salaires et des actionnaires thailandais qui ont veritablement investi, rien de ce qui precede ne vous concerne. Ce sont precisement ces structures que la loi a toujours protegees. Le probleme ne vient pas de la forme juridique elle-meme, mais du fait qu'elle a ete utilisee vide neuf fois sur dix.

Un point merite d'etre souligne : tenter de 'nettoyer' une structure retroactivement, en rachetant des parts ou en remplacant des actionnaires juste avant une transaction, attire generalement l'attention plutot que de la dissiper. Les autorites examinent le registre des actionnaires et l'historique des declarations au DBD, et un remaniement recent des parts dans une societe sans chiffre d'affaires se lit sans ambiguite.

FAQ

Peut-on saisir un terrain achete via une societe thailandaise avant 2026 ?

Pas automatiquement. Les circulaires instaurent un filtrage, pas une confiscation retroactive. Mais si le controle etablit une detention nominale, le Code foncier prevoit la vente forcee du bien dans un delai fixe, ainsi que des poursuites penales pour les preteurs de noms thailandais.

A partir de quel montant la verification de l'origine des fonds se declenche-t-elle ?

A partir de 2 millions de bahts pour un paiement en especes, et au-dela de 5 millions de bahts de valeur estimee. Ce sont les seuils fixes par les circulaires de mai 2026.

Cela concerne-t-il l'achat d'un condominium au nom d'un etranger ?

L'achat direct d'un appartement en quota etranger reste la voie legale la plus propre. Mais la verification de l'origine des fonds au-dela des seuils s'applique a l'enregistrement en general, donc le formulaire Foreign Exchange Transaction Form de la banque doit etre irreprochable.

Que verifie-t-on exactement pour une societe ?

Le registre des actionnaires, les etats financiers deposes au Departement du developpement des affaires, les contrats, la structure des parts et, si necessaire, l'usage reel du bien via une visite sur place.

Etre inscrit dans la base de donnees signifie-t-il que je suis suspecte ?

Non. La base de donnees couvre toutes les personnes morales proprietaires de terrains, y compris entierement thailandaises. Le controle approfondi ne se declenche que selon des criteres de risque, et n'equivaut pas en soi a une infraction.

Existe-t-il une alternative legale a la societe pour posseder une maison avec terrain ?

Le bail foncier de longue duree (jusqu'a 30 ans, enregistre au bureau des terres) combine a un droit de propriete distinct sur la construction. Moins pratique a la revente, mais sans risque de qualification en detention nominale.

Les delais de transaction ont-ils vraiment change ?

Selon les estimations du marche, un enregistrement avec controle renforce prend nettement plus de temps que les une ou deux visites habituelles. Il est conseille de prevoir un calendrier et des procurations avec une marge confortable.

Les conjoints thailandais d'etrangers sont-ils concernes ?

La pratique consistant a confirmer que les fonds appartiennent au conjoint thailandais existait deja. Les nouvelles circulaires renforcent surtout le controle de la situation financiere de l'acheteur, rendant la declaration de separation des biens plus exigeante sur le fond, pas seulement sur la forme.

Source: AIM Bangkok

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