Таїланд 2026: поріг 2 млн бат і кінець номінальних схем на землю

Покупець приходить у земельний офіс Банг Ламунга з чеком на 4 млн бат і списком акціонерів тайської компанії. Раніше угоду реєстрували за півтори години. З травня 2026 року у нього спершу запитають, звідки гроші, чим він займається і чому тайські акціонери з часткою 51% жодного разу не отримували дивідендів.

У травні 2026 року Департамент земель Таїланду розіслав у всі провінційні земельні офіси три циркуляри з грифом 'Найтерміновіше'. Це не новий закон. Це єдиний механізм примусу до виконання вже наявних норм Земельного кодексу, які двадцять років застосовували вибірково.

Головна зміна по суті одна: контроль перестав бути разовою подією в день реєстрації і став постійним.

Ключові факти

• Травень 2026 року: Департамент земель випустив три циркуляри категорії 'Найтерміновіше' для всіх провінційних земельних офісів, спрямовані проти номінального володіння землею в інтересах іноземців.

• Поріг 2 000 000 бат: будь-яка готівкова покупка на суму від 2 000 000 бат запускає перевірку походження коштів, доходу, роду занять і фінансового стану покупця.

• Поріг 5 000 000 бат: якщо оціночна вартість активу перевищує 5 000 000 бат, застосовується той самий розширений контроль незалежно від форми оплати.

• Земельні офіси зобов'язані створити і постійно оновлювати загальнонаціональну базу даних усіх юридичних осіб, які володіють землею, і перевіряти їх на ознаки номінальної структури.

• Компанії із зони ризику (за часткою іноземної участі та іншими критеріями) проходять поглиблену перевірку: реєстр акціонерів, звітність у DBD, договори, можливий виїзд на об'єкт.

• З 1 серпня 2026 року набір вимог до номінальних і структурно залежних компаній посилено наказом 2/2569, що підвищує ризик кримінального переслідування для тайських номіналів.

• Понад 600 компаній на Пхукеті вже перебувають під перевіркою Департаменту спеціальних розслідувань (DSI) і Міністерства торгівлі щодо фактичного контролю з боку іноземців.

Історія та контекст

Схема, яку зараз розбирають по гвинтиках, старша за більшість кондомініумів на Пхукеті. Земельний кодекс забороняє іноземцям володіти землею напряму майже без винятків, і ринок відповів на це тайською компанією з обмеженою відповідальністю: 49% в іноземця, 51% у тайських акціонерів, які насправді не вносили капітал, не брали участі в управлінні і часто навіть не підозрювали, що володіють якоюсь віллою за 25 млн бат. Юристи роками продавали це як робочу конструкцію. Формально вона ніколи такою не була: стаття 113 Земельного кодексу прямо забороняє тайцю тримати землю від імені іноземця.

Що змінилося, так це не текст закону, а здатність держави побачити картину цілком. До 2026 року кожен земельний офіс жив у своїй інформаційній комірці. Компанія, зареєстрована в Бангкоку, купувала ділянку в Сураттхані, і ніхто не зіставляв її звітність у Департаменті розвитку бізнесу з реєстром прав. Тепер база даних юридичних осіб-землевласників будується централізовано і оновлюється постійно. Це перетворює разову перевірку на безперервний моніторинг: угода 2019 року може потрапити у вибірку в 2027-му.

Поріг у 2 млн бат обрано не випадково. Він нижчий за вартість практично будь-якої вілли із землею і водночас відсікає основну масу побутових угод тайців у провінції. Фактично це фільтр, налаштований рівно на іноземний сегмент ринку.

Є й зворотний бік, про який рідко говорять продавці. Перевірка сама по собі не означає порушення, але вона коштує часу. Угода, яка раніше закривалась за один візит, тепер може розтягнутися на два-чотири тижні, якщо офіс запитує банківські виписки, довідки про дохід і пояснення природи коштів. Банки вже вимагають виписки за три місяці і глибший супровідний пакет документів для угод через номінальні структури.

Позиція, яка все чіткіше домінує серед юристів: тайська компанія як спосіб володіння житлом для особистого користування себе вичерпала. Не тому, що її завтра масово почнуть розбирати, а тому що ризик став невизначеним і розтягнутим у часі, а невизначеність погано продається під час перепродажу. Якщо ви купуєте для життя чи під оренду, кондомініум в іноземній квоті (49% площ будівлі за Законом про кондомініуми) або довгострокова оренда землі з коректно зареєстрованим договором дають передбачуваність, якої в компанії більше немає.

Виняток чесний: якщо тайська компанія у вас реально операційна - готель, ресторан, агробізнес, з обігом, податками, зарплатами і тайськими акціонерами, які справді вклали гроші, написане вище вас не стосується. Саме такі структури закон завжди і захищав. Проблема не у формі, а в тому, що форму дев'ять разів із десяти використовували порожньою.

Окремо варто сказати про те, що не спрацює. Спроба 'почистити' структуру заднім числом, докупивши частки чи замінивши акціонерів безпосередньо перед угодою, радше привертає увагу, ніж знімає її: перевіряючі дивляться реєстр акціонерів та історію подання звітності в DBD, і свіжа перетасовка часток у компанії без виручки читається однозначно.

FAQ

Чи можуть відібрати землю, куплену через тайську компанію до 2026 року?

Автоматично ні. Циркуляри вводять скринінг, а не ретроактивну конфіскацію. Але якщо перевірка встановить номінальне володіння, Земельний кодекс передбачає примусовий продаж активу у встановлений термін, а також кримінальну відповідальність для тайських номіналів.

З якої суми починається перевірка походження грошей?

З 2 000 000 бат при оплаті готівкою і при оціночній вартості активу понад 5 000 000 бат. Це пороги з травневих циркулярів 2026 року.

Чи стосується це купівлі кондомініуму на ім'я іноземця?

Пряма купівля квартири в іноземній квоті - законний і найчистіший шлях. Але перевірка походження коштів при перевищенні порогів застосовується до реєстрації загалом, тому довідка Foreign Exchange Transaction Form від банку потрібна бездоганна.

Що саме перевіряють у компанії?

Реєстр акціонерів, фінансову звітність, подану в Департамент розвитку бізнесу, договори, структуру часток і, за потреби, фактичне використання об'єкта з виїздом на місце.

Чи означає потрапляння в базу даних, що я під підозрою?

Ні. База даних охоплює всі юридичні особи, які володіють землею, включно з повністю тайськими. Поглиблена перевірка запускається за критеріями ризику, і сама собою вона порушенням не вважається.

Чи є законна альтернатива компанії для володіння будинком із землею?

Довгострокова оренда землі (до 30 років з реєстрацією в земельному офісі) плюс окреме право власності на будівлю. Схема менш зручна при перепродажу, але не створює ризику визнання структури номінальною.

Як змінилися терміни угод?

За оцінками ринку, реєстрація з розширеною перевіркою займає помітно більше часу, ніж колишні один-два візити. Плануйте календар і довіреності із запасом.

Чи торкнеться це тайських подружжів іноземців?

Практика підтвердження того, що кошти на купівлю належать тайському подружжю, існувала і раніше. Нові циркуляри посилюють саме перевірку фінансового стану покупця, тому декларація про роздільність коштів стала суворішою по суті, а не лише за формою.

Практичний крок зараз один: візьміть свідоцтво про право власності та установчі документи вашої компанії і проведіть незалежний аудит структури до того, як це зробить земельний офіс. Якщо структура порожня, вирішувати питання краще на своїх умовах і в свої терміни.

Джерело: Калинка Таиланд

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.