Phuket : sur 360 sociétés se réclamant du BOI, seules 8 ont passé le contrôle en 2026

Sur environ 360 sociétés de Phuket qui invoquaient le statut du Board of Investment (BOI), seules 8 ont passé le contrôle, soit un peu plus de 2 %. Les autres n'avaient ni plan d'affaires opérationnel ni privilèges d'investissement confirmés : la structure n'existait que pour détenir un terrain. Les autorités entendent désormais saisir ces terrains.

Le message clair pour quiconque se voit proposer ce montage : une promotion BOI en 2-3 semaines « grâce aux relations » n'existe pas. Le BOI est un projet d'investissement avec une catégorie d'activité approuvée, des investissements justifiés, des autorisations et un reporting annuel. Il n'y a pas de service accéléré, seulement des faux documents et leurs conséquences.

Ces conséquences sont lourdes : poursuites pénales, injonctions de vendre le bien dans des délais très courts, peine de prison, puis expulsion immédiate à l'issue de la peine. Les membres de la famille installés avec un visa Non-O sont expulsés sans délai via le centre de détention de l'immigration (IDC).

Reponse rapide

• 8 sociétés sur ~360 se réclamant du BOI à Phuket respectent réellement leur plan d'affaires et disposent de privilèges confirmés. Les terrains des autres sont susceptibles d'être saisis.
• Le contrôle a porté sur plus de 30 000 personnes morales enregistrées à Phuket, dont plus de 11 000 ont des actionnaires étrangers.
• Des poursuites pénales sont déjà engagées contre une partie des sociétés ; beaucoup ont reçu l'ordre de vendre leur bien rapidement.
• Après la prison, l'expulsion est immédiate ; la famille titulaire de visas Non-O est renvoyée via l'IDC.
• Une voie légale vers la détention à 100 % par des étrangers existe : une vraie promotion BOI dans une catégorie adaptée, plus quelques exceptions prévues par la loi. Les délais se comptent en mois, pas en semaines.
• Pour un logement sans activité commerciale, les bons outils sont autres : un condominium dans le quota étranger (jusqu'à 49 % de la surface du bâtiment) et un bail enregistré de 30 ans.

Faits cles

• Le contrôle de Phuket vise deux catégories à la fois : les sociétés se prévalant du BOI et les sociétés ordinaires avec participation thaïlandaise. Les chiffres cités concernent la campagne de Phuket, pas l'ensemble du pays.
• Selon la presse locale, la phase 4 de la campagne contre les prête-noms a abouti à 16 arrestations (dont 3 Russes, 1 Kazakh et 2 Canadiens selon Thairath) après des contrôles sur huit adresses ; le nombre de dossiers pénaux atteint 31 dans des affaires similaires.
• Sur les 361 sociétés visées pour détention foncière suspecte, des procédures juridiques ont été ouvertes pour 114 d'entre elles et des amendes ont été infligées à 39 sociétés (The Phuket News). Thairath fait état de 149 dossiers ouverts, 4 poursuites et 4 ordonnances d'amende à ce stade.
• L'article 27 de la loi sur la promotion de l'investissement autorise une société promue à posséder un terrain pour mener l'activité promue. Si l'activité disparaît ou ne correspond plus à la catégorie déclarée, le fondement de la détention disparaît aussi.
• La loi sur les affaires étrangères (Foreign Business Act, B.E. 2542, 1999) prévoit pour l'usage d'actionnaires prête-noms une amende de 100 000 à 1 000 000 THB et jusqu'à 3 ans de prison, plus une amende journalière tant que l'infraction se poursuit. Vérifiez les montants exacts de la version en vigueur avec un avocat.
• Le Code foncier permet au Département des terres d'obliger le contrevenant à disposer du terrain dans un délai fixé. S'il ne vend pas lui-même, la vente est forcée.
• Un étranger peut posséder un appartement en pleine propriété si la part des propriétaires étrangers ne dépasse pas 49 % de la surface habitable totale de l'immeuble et si les fonds sont transférés de l'étranger avec justificatif (formulaire FET pour les montants à partir de 50 000 USD).
• Le visa Non-O accordé comme personne à charge ou par mariage dépend de son fondement. Ce fondement s'effondre avec le dossier du chef de famille.

Le montage « on met les actions au nom de trois Thaïlandais » ne tient plus : les contrôleurs demandent d'où vient l'argent du prête-nom pour sa part, s'il y a eu de vrais paiements pour les actions et s'il a touché des dividendes. Les reconnaissances par lesquelles l'actionnaire thaïlandais s'engage à ne pas intervenir dans la gestion se retournent contre le propriétaire : c'est la preuve directe du caractère fictif.

Comment commencer : etape par etape

1. Rassemblez les documents de la société pour toutes les années. Liste des actionnaires du DBD, procès-verbaux, comptes audités, déclarations fiscales, cotisations de sécurité sociale des salariés. Si aucune activité n'existe et que les dépenses se limitent au comptable et à l'électricité, la structure est vulnérable.
2. Répondez honnêtement : pourquoi avez-vous une société ? Un logement pour vous-même ou la location d'une seule villa ne constitue pas un projet d'entreprise. Un hôtel, une société de services, une production ou un développement, peut-être.
3. S'il s'agit d'un logement, basculez vers des instruments sains : un appartement en pleine propriété dans le quota étranger, ou un bail de 30 ans du terrain et de la maison enregistré au bureau foncier avec mention sur le chanote. Les promesses verbales de renouvellement 30+30 ans n'ont aucune valeur juridique.
4. Si l'activité est réelle, calculez le BOI pour la catégorie précise : montant d'investissement, plan d'affaires, effectifs, locaux, délais. La préparation et l'instruction prennent des mois, pas des semaines, et se concluent non par un papier encadré mais par une obligation de reporting.
5. N'attendez pas l'injonction. Un délai de vente volontaire est toujours plus confortable qu'une vente forcée, et le prix d'un actif sous injonction est connu d'avance : inférieur au marché.
6. Vérifiez la situation des visas de la famille. Si le statut de votre conjoint et de vos enfants dépend de votre société, préparez une base indépendante : LTR, Thailand Privilege, Non-B avec un employeur réel, visa étudiant pour un adolescent.
7. Venez en personne. Extraits du DBD, visite du bureau foncier, entretien avec un avocat autour d'une table et non par messagerie. Le bureau foncier et l'administration provinciale se trouvent à Phuket Town : logez-vous à proximité pour la semaine.
8. Tenez un calendrier de conformité. Assemblée annuelle, audit, dépôt au DBD, reporting BOI, renouvellement des permis de travail. Une structure ne survit que si on la nourrit de documents.

Mon avis : si vous achetez à Phuket un logement et non une activité opérationnelle, vous n'avez besoin d'aucune société, même « bien montée ». Un appartement dans le quota étranger ou un bail enregistré offrent moins de liberté dans le choix du bien, mais ils n'engendrent aucun risque pénal et ne dépendent pas de l'humeur du prochain contrôle. L'exception est de taille : vous avez réellement un chiffre d'affaires, des salariés et un projet qui entre dans une catégorie BOI. Alors la société est un outil au service de l'activité, et le droit foncier n'en est qu'un accessoire, pas l'inverse.

Et un dernier point : si l'on vous promet un résultat en trois semaines en réclamant un acompte en espèces, vous ne payez pas un BOI, mais votre propre expulsion à crédit.

FAQ

Peut-on obtenir un BOI en 2-3 semaines ?

Non. La promotion exige le dépôt d'un projet dans une catégorie approuvée, la justification des investissements, l'instruction du dossier et une série d'autorisations ultérieures. Le délai réel se compte en mois, préparation des documents comprise. Une promesse de quelques semaines signifie qu'on vous vend une fiction ou un faux.

Que devient un terrain acheté via une société à actionnaires prête-noms ?

Le Département des terres peut ordonner d'en disposer dans un délai fixé. Si vous ne vendez pas, la vente est forcée. À Phuket, de telles injonctions ont déjà été émises et une partie des dossiers est passée au pénal.

Les membres de la famille sont-ils expulsés ?

Selon la campagne de Phuket, oui : les proches présents avec un visa Non-O comme personnes à charge sont renvoyés immédiatement via l'IDC, car leur statut reposait sur un fondement désormais annulé.

Un étranger peut-il légalement posséder un terrain en Thaïlande ?

Oui, mais sur des bases étroites. La principale est l'article 27 de la loi sur la promotion de l'investissement pour les sociétés bénéficiant d'une vraie promotion BOI, le droit foncier étant limité aux besoins de l'activité promue. D'autres exceptions existent ; leur applicabilité se calcule projet par projet.

Que risque le prête-nom thaïlandais ?

La même loi. Le Foreign Business Act sanctionne à la fois l'étranger et le Thaïlandais qui a prêté son nom. En pratique, c'est souvent le prête-nom qui, le premier, témoigne sur qui dirigeait vraiment la société et qui payait.

L'achat d'un appartement dans le quota étranger est-il sûr ?

C'est la construction la plus propre du marché : propriété au nom de l'étranger, justificatif d'entrée des devises, inscription au bureau foncier. Deux points à vérifier : le solde du quota étranger dans l'immeuble concerné et l'existence du permis de construire pour un programme neuf.

J'ai une épouse thaïlandaise : mettre le terrain à son nom est-il une solution ?

Partielle et risquée. Lors de l'enregistrement, le conjoint thaïlandais signe une déclaration selon laquelle les fonds lui appartiennent en propre et que le conjoint étranger n'a aucun droit sur le terrain. Tenter de contourner cela par des contrats de prêt et de garantie résiste mal à un contrôle, et encore moins à un divorce.

J'ai déjà une société qui détient un terrain. Que faire maintenant ?

Ne réécrivez pas les procès-verbaux a posteriori. Établissez la situation réelle, évaluez s'il est possible de bâtir une vraie activité conforme à une catégorie BOI et, en parallèle, chiffrez la sortie : vente de l'actif ou conversion en bail au profit de l'acheteur. La décision se prend avant l'arrivée du courrier, pas après.

Source: The Phuket News

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