Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.
Codice Civile e Commerciale - Locazione di immobili
Civil and Commercial Code, Book III, Title IV
Le informazioni sono verificate e aggiornate mensilmente sulle fonti ufficiali.
In breve
Legge base sulle locazioni: massimo 30 anni, registrazione obbligatoria per i lunghi termini, il contratto sopravvive alla vendita. Fondamento di ogni leasehold per stranieri.
537: Nozione di contratto di locazione (locazione di beni)
La locazione è un contratto con cui una parte (il locatore) concede all'altra parte (il conduttore) il godimento o il frutti di un bene per un periodo determinato, e il conduttore si obbliga a corrispondere in cambio un canone. Proprio questo scambio tra il possesso temporaneo e i pagamenti periodici costituisce il fondamento di qualsiasi locazione abitativa, commerciale o fondiaria.
538: Forma scritta e registrazione della locazione
Il contratto di locazione immobiliare è tutelabile in giudizio solo in presenza di prova scritta sottoscritta dalla parte obbligata. Se la durata supera tre anni (o è stabilita a vita), il contratto produce effetti solo per tre anni, salvo che le parti non lo redigano per iscritto e lo registrino presso il competente funzionario fondiario.
540: Durata massima della locazione: trent'anni
La durata della locazione immobiliare non può superare trent'anni. Qualsiasi durata concordata oltre tale limite è automaticamente ridotta a trent'anni. Le parti hanno facoltà di rinnovare la locazione, ma ciascun rinnovo è a sua volta limitato a trent'anni dalla data del rinnovo; pertanto i popolari schemi '30+30+30' non sono garantiti in anticipo.
540 / 569: Le opzioni di rinnovo vincolano solo il locatore originario
L'opzione di rinnovo della locazione (ad esempio lo schema 30+30+30) è un obbligo contrattuale personale del locatore, non un diritto reale: non è registrabile, non vincola il nuovo proprietario dell'immobile in caso di vendita e non si trasmette agli eredi del locatore. L'articolo 569 tutela esclusivamente la durata registrata residua della locazione in corso, non la promessa di rinnovo. L'affidabilità di un leasehold a lungo termine dipende quindi dalla permanenza dello stesso locatore; per rafforzare la posizione del conduttore si ricorre all'usufrutto o alla superficie, alla registrazione di ciascun nuovo periodo alla sua scadenza e a clausole apposite nel titolo.
544: Sublocazione e cessione dei diritti del conduttore
Salvo espressa autorizzazione contrattuale, il conduttore non può sublocare il bene né cedere i propri diritti di locazione a terzi, né in tutto né in parte. La violazione di questa norma attribuisce al locatore il diritto di risolvere il contratto. Gli investitori dovrebbero ottenere preventivamente il consenso scritto oppure inserire nel contratto una clausola esplicita relativa alla sublocazione e alla cessione.
545: Effetti della sublocazione legittima
Quando la sublocazione è autorizzata, il subconduttore risponde direttamente nei confronti del locatore principale per le obbligazioni derivanti dalla sublocazione. È rilevante notare che i canoni versati in anticipo dal subconduttore al conduttore originario non sono opponibili alle pretese del locatore; i pagamenti anticipati devono pertanto essere coordinati con le condizioni del contratto principale.
546: Obbligo del locatore di consegnare il bene
Il locatore è obbligato a consegnare il bene locato in stato idoneo all'uso convenuto e a mantenerlo in tale stato per tutta la durata del contratto. Per gli acquirenti di immobili in leasehold ciò significa che il proprietario è giuridicamente responsabile della consegna di un bene idoneo e mantenuto in buone condizioni, e non semplicemente delle chiavi, al momento dell'inizio della locazione.
547: Rimborso delle spese necessarie
Se il conduttore sostiene spese effettivamente necessarie alla conservazione del bene, il locatore è obbligato a rimborsarle. Le ordinarie spese di manutenzione quotidiana non rientrano in questa categoria, in quanto la manutenzione corrente di modesta entità è a carico del conduttore. Conservare le ricevute e notificare al locatore prima di eseguire lavori di conservazione importanti tutela il diritto al rimborso.
548: Consegna del bene in stato non idoneo
Se il locatore consegna il bene in uno stato che rende impossibile o notevolmente difficoltoso l'uso convenuto, il conduttore ha il diritto di risolvere il contratto. Ciò offre al conduttore una chiara via d'uscita qualora, ad esempio, il bene sia inabitabile al momento della consegna, liberandolo dall'obbligo di restare vincolato a un bene difettoso.
550: Responsabilità del locatore per vizi sopravvenuti durante la locazione
Il locatore continua a rispondere dei vizi che si manifestano durante il rapporto locatizio ed è obbligato a eseguire le riparazioni necessarie a mantenere il bene idoneo all'uso. Questo obbligo permanente implica che i problemi strutturali e di rilievo sopravvenuti nel corso della locazione gravano sul proprietario, tutelando i conduttori dai vizi che emergono dopo l'ingresso nel bene.
552: Uso consentito del bene
Il conduttore è obbligato a utilizzare il bene esclusivamente secondo la sua destinazione ordinaria o per la specifica finalità indicata nel contratto. L'utilizzo per scopi diversi costituisce violazione contrattuale. Così, ad esempio, il conduttore di un'abitazione non può di norma adibirla ad attività commerciale senza il consenso del locatore.
553: Obbligo di custodia del bene da parte del conduttore e manutenzione ordinaria
Il conduttore è obbligato a prendersi cura del bene con la diligenza di un buon padre di famiglia e a eseguire a proprie spese la manutenzione ordinaria e le riparazioni di modesta entità. In tal modo la gestione quotidiana connessa al normale deterioramento è posta a carico del conduttore, mentre le riparazioni straordinarie e strutturali rimangono a carico del locatore in base alle norme correlate.
560: Risoluzione per mancato pagamento del canone
In caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore, il locatore ha il diritto di risolvere il contratto. Se i pagamenti hanno cadenza mensile o più lunga, il locatore deve preventivamente inviare al conduttore una diffida con un termine di almeno quindici giorni per provvedere al pagamento. Il rispetto di questa procedura di notifica è necessario per la validità della risoluzione per inadempimento.
564: Scadenza del contratto di locazione a tempo determinato
Il contratto di locazione stipulato per una durata determinata si estingue automaticamente alla scadenza, senza che sia necessaria alcuna comunicazione da parte dei contraenti. I conduttori che intendono proseguire nel godimento del bene devono provvedere al rinnovo con anticipo, poiché il contratto cessa semplicemente alla data convenuta, salvo che non venga prorogato o tacitamente rinnovato per comportamento concludente delle parti.
566: Risoluzione della locazione a tempo indeterminato mediante preavviso
Se la durata non è determinata, ciascuna parte può porre fine alla locazione inviando una comunicazione entro la data del pagamento successivo, con un preavviso minimo pari a un periodo di locazione (e comunque non superiore a due mesi). Ciò garantisce un'uscita ordinata dalla locazione a tempo indeterminato e assicura all'altra parte un adeguato preavviso prima del rilascio del bene.
569: Conservazione della locazione in caso di vendita dell'immobile
Il contratto di locazione immobiliare regolarmente registrato non si estingue per effetto del trasferimento della proprietà dell'immobile. Il nuovo proprietario subentra al venditore, acquistando i diritti e assumendo gli obblighi del locatore nei confronti del conduttore. Ciò tutela i conduttori: la locazione debitamente registrata continua a vincolare il successivo acquirente dell'immobile.
570: Prosecuzione tacita della locazione dopo la scadenza
Se il conduttore continua a godere del bene dopo la scadenza del termine convenuto e il locatore ne è a conoscenza senza sollevare obiezioni, le parti si considerano come aventi prorogato la locazione a tempo indeterminato. Il rapporto si conserva alle stesse condizioni, ma può essere risolto da ciascuna parte nel rispetto delle norme di legge sul preavviso.