Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Landgesetzbuch (Land Code)
Land Code B.E. 2497 (1954)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Zentrales Bodengesetz: Auslaender duerfen kein Land besitzen, ausser in engen Faellen (z. B. 40-Mio.-Baht-Investition fuer 1 Rai Wohnland).
s.1 / Definitions: Wesentliche Definitionen: Grundstück, Eigentumstitel, Nutzungsrechtsurkunde
Das Gesetzbuch legt die grundlegenden Begriffe fest: Grundstück, Eigentumstitel (Eigentumsdokument) und Nutzungsrechtsurkunde. Diese Definitionen bestimmen die Rechtswirkung jedes Dokuments und regeln, wie Rechte im Grundbuchamt erfasst, übertragen und geschützt werden.
s.4 bis / Registration requirement: Rechtsgeschäfte bedürfen der Schriftform und der Registrierung
Die Übertragung von Eigentum oder Besitzrecht an einem Grundstück, das durch einen Eigentumstitel oder eine Nutzungsrechtsurkunde gesichert ist, ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt und bei dem zuständigen Beamten des Grundbuchamts registriert wird. Mündliche oder nicht registrierte Rechtsgeschäfte übertragen keinen Eigentumstitel.
Chanote (Nor Sor 4 Jor): Chanote: vollständiger Eigentumsnachweis
Der Chanote ist das verlässlichste Dokument und gewährt vollständiges Grundeigentum. Die Grenzen werden durch eine amtliche Vermessung mit Grenzsteinen präzise festgelegt, sodass das Grundstück eindeutig bestimmt ist. An ihm können uneingeschränkt sämtliche dingliche Rechte eingetragen werden, darunter Miete, Hypothek, Nießbrauch und Erbbaurecht.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor: Besitzrechtsurkunden (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor)
Diese Urkunden bestätigen ein anerkanntes Besitzrecht, jedoch kein vollständiges Eigentumsrecht. Beim Nor Sor 3 Gor werden die Grenzen durch Luftbildvermessung bestimmt, während der einfache Nor Sor 3 über keine genauen gemessenen Grenzen verfügt. Beide können veräußert und verpfändet werden, und viele werden im Laufe der Zeit in einen Chanote umgeschrieben.
Sor Kor 1: Sor Kor 1: lediglich Anzeige der tatsächlichen Besitznahme
Der Sor Kor 1 ist lediglich eine Erklärung über die tatsächliche Inbesitznahme eines Grundstücks und kein Eigentumsnachweis. Er erlaubt keine Registrierung von Verkauf, Miete oder Hypothek, und neue derartige Dokumente werden seit Jahrzehnten nicht mehr ausgestellt. Vor einem sicheren Rechtsgeschäft ist in der Regel eine Aufwertung seines Rechtsstatus erforderlich.
s.86: Allgemeines Verbot des Grundstückserwerbs durch Ausländer
Ausländer können Grundstücke nur erwerben, wenn ein völkerrechtlicher Vertrag dieses Recht ausdrücklich einräumt und nur innerhalb der im Gesetzbuch festgelegten Grenzen. Da in Thailand derzeit kein solcher Vertrag in Kraft ist, wirkt die Vorschrift in der Praxis als umfassendes Verbot des unmittelbaren Grundstückserwerbs durch Nichtstaatsangehörige.
s.87: Höchstfläche für erwerbsberechtigte Ausländer
Selbst wenn ein Vertrag den Erwerb erlaubte, begrenzt das Gesetzbuch die Fläche nach Nutzungsart: Wohnen, Handel, Industrie und Landwirtschaft. Eine Überschreitung der festgelegten Obergrenzen ist unzulässig, was unterstreicht, dass ausländisches Grundeigentum sowohl dem Grunde nach als auch hinsichtlich der Fläche streng begrenzt ist.
s.93: Durch Ausländer im Erbgang erworbenes Grundeigentum
Ein Ausländer, der als gesetzlicher Erbe ein Recht an einem Grundstück erworben hat, kann dieses nur mit Genehmigung des Ministers und innerhalb der im Gesetzbuch festgelegten Flächengrenzen eintragen lassen. Dieser Weg ist außerordentlich und liegt im Ermessen der Behörde, stellt also keinen automatischen Erwerb für ausländische Erben dar.
s.94: Pflicht zur Verfügung über rechtswidrig gehaltenes Grundeigentum
Ein Grundstück, das ein Ausländer entgegen dem Gesetzbuch hält, muss innerhalb einer von den Behörden gesetzten Frist verkauft werden, die in der Regel mindestens 180 Tage und höchstens ein Jahr beträgt. Gelingt dem Eigentümer der Verkauf nicht rechtzeitig, geht die Verfügungsbefugnis über das Grundstück auf den Generaldirektor des Grundbuchamts über.
s.96: Zwangsveräußerung rechtswidrig gehaltener Grundstücke
Eine enge Ausnahme (Artikel 96 bis) ermöglicht einem Ausländer theoretisch, ein Wohngrundstück von bis zu 1 Rai bei einer Investition von 40 Millionen Baht zu halten. In der Praxis funktioniert dies kaum: Es ist eine Genehmigung des Innenministers erforderlich, die Mittel müssen mindestens 5 Jahre investiert bleiben, die Nutzung ist auf Wohnzwecke beschränkt, und Genehmigungen werden äußerst selten erteilt. Dieser Weg sollte nicht als verlässliche Methode zum Grundstückserwerb betrachtet werden.
s.96 bis: Investitionsausnahme: 40 Millionen Baht für ein Rai zu Wohnzwecken
Ein Ausländer, der mindestens 40 Millionen Baht auf dem vorgeschriebenen Weg eingebracht und investiert hat, kann mit ministerieller Genehmigung bis zu ein Rai Land für eigene Wohnzwecke erwerben. Die Investition muss der Volkswirtschaft zugutekommen und für die vorgeschriebene Dauer aufrechterhalten werden, wobei die Erteilung der Genehmigung im Ermessen der Behörde liegt.
s.96 bis (location): Zulässige Lagen für Wohngrundstücke im Rahmen der Investitionsausnahme
Ein im Rahmen der Investitionsausnahme erworbenes Grundstück muss in ausgewiesenen Wohngebieten liegen: Bangkok, die Stadt Pattaya, eine Gemeinde oder ein nach dem Städtebaurecht als Wohngebiet ausgewiesenes Gebiet. Das Grundstück muss tatsächlich als Wohnsitz des Eigentümers genutzt werden und darf nicht gewerblich oder zur Vermietung verwendet werden.
s.96 bis (use condition): Zweijährige Wohnnutzungspflicht und Verlust des Grundstücks
Nutzt ein Ausländer das genehmigte Grundstück nicht innerhalb von zwei Jahren nach der Eintragung tatsächlich zu Wohnzwecken, kann der Minister die Veräußerung anordnen. Die Ausnahme ist damit mit einer fortlaufenden Verpflichtung verbunden: Die Vergünstigung setzt eine echte Wohnnutzung voraus, und brachliegendes oder zweckfremdes Grundeigentum kann entzogen werden.
s.111-113 / Nominee prohibition: Nominee-Konstruktionen und Erwerb im Interesse eines Ausländers
Der Erwerb eines Grundstücks über eine thailändische Person oder Gesellschaft, die lediglich als Strohmann für einen ausländischen Käufer dient, wird als Umgehung des Erwerbsverbots gewertet. Solche Nominee-Konstruktionen sind rechtswidrig, ziehen Sanktionen für alle Beteiligten nach sich und begründen das Risiko einer Zwangsveräußerung. Auf derartigen Konstruktionen aufgebaute Eigentumsrechte genießen keinen rechtlichen Schutz.
s.97-98 / Companies treated as foreign: Juristische Personen, die für Grundstückszwecke als ausländisch gelten
Eine Gesellschaft gilt als ausländisch und unterliegt denselben Grundstücksbeschränkungen, wenn ausländische Beteiligung oder Kontrolle den festgelegten Schwellenwert überschreiten, im Wesentlichen wenn Ausländern mehr als 49 Prozent der Anteile oder die Stimmrechtsmehrheit zustehen. Für einen uneingeschränkten Grundstückserwerb ist eine echte thailändische Mehrheit erforderlich.