Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Закон про кондомініуми
Condominium Act B.E. 2522 (1979)
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Регулює кондомініуми: іноземці можуть володіти юнітами в межах квоти 49% площі за підтвердженого ввезення валюти з-за кордону.
Section 4: Визначення: кондомініум, юніт та спільне майно
Розділ вводить ключові поняття. Кондомініум - це будівля, окремі частини якої можуть перебувати в індивідуальній власності разом із часткою у спільному майні. Юніт - приватна частина; спільне майно - все інше, включаючи землю під будівлею та об'єкти, призначені для спільного користування всіма співвласниками.
Section 6: Реєстрація кондомініуму
Для створення юридичного кондомініуму власник подає заяву земельному чиновнику, додаючи документ про право на землю, плани будівлі та юнітів, частки власності по кожному юніту, довідку про обтяження та проект правил. Лише після реєстрації юніти можуть продаватися й оформлятися як окрема власність.
Section 6/2 (6 bis): Обов'язкова форма договору продажу
Договори попереднього та основного продажу між забудовником і покупцем повинні відповідати типовій формі, затвердженій Міністром. Будь-яка умова, що покладає на покупця несправедливий тягар понад затверджену форму, вважається недійсною, що захищає покупців під час угод на стадії будівництва та на первинному ринку.
Section 14: Документ на юніт та частка у власності
На кожний зареєстрований юніт видається окреме свідоцтво про власність із зазначенням площі, частки у спільному майні та відповідного коефіцієнта для голосування і витрат. Цей документ є підтвердженням права, яке покупець реєструє в Земельному управлінні та передає під час подальшого перепродажу.
Section 17/18: Спільні витрати співвласників
Співвласники зобов'язані брати участь у утриманні спільного майна пропорційно до своєї частки. Ці внески покривають обслуговування, комунальні послуги для спільних зон, страхування та податки на спільне майно і становлять основу регулярних платежів за спільні зони, що їх вносить кожен власник юніту.
Section 19: Іноземці, які мають право володіти юнітом
Іноземець може володіти юнітом лише за умови відповідності дозволеній категорії: особи з посвідкою на постійне проживання, особи за законом про заохочення інвестицій, відповідні юридичні особи або, найчастіше, ті, хто ввозить до Таїланду достатню суму валюти для оплати юніту. Від категорії залежить перелік документів, що надаються.
Section 19/5: Шлях через ввезення іноземної валюти
Найпоширенішою підставою для іноземного володіння є ввезення валюти до Таїланду або зняття коштів з небаунтового рахунку нерезидента чи валютного рахунку. Переведена сума повинна бути не меншою за ціну купівлі, і покупець підтверджує це валютними документами банку під час реєстрації права власності.
Section 19/7 (FET / Tor.Tor.3): Підтвердження валютної операції (FET / Tor.Tor.3)
Під час реєстрації права власності відповідний іноземець зобов'язаний пред'явити банківське підтвердження вхідного переказу. Приймаючий тайський банк видає форму валютної операції (раніше Tor.Tor.3) із зазначенням валюти, конвертації в бати та мети - купівлі юніту. Перекази від 50 000 доларів США підлягають звітуванню до Банку Таїланду.
Section 19 bis: Квота іноземного володіння 49 відсотків
Іноземці та прирівняні до них особи сукупно можуть володіти юнітами, площа яких не перевищує 49 відсотків від загальної продаваної площі всіх юнітів будівлі на момент реєстрації. Після вичерпання квоти іноземець може отримати юніт лише в довгострокову оренду (зареєстрований лізхолд). Використання тайської компанії з номінальними акціонерами для утримання юніту в інтересах іноземця понад квоту є незаконною схемою за Законом про іноземний бізнес (стаття 36) і тягне за собою кримінальну відповідальність та примусове відчуження.
Section 31: Створення юридичної особи кондомініуму
Під час передачі першого юніту від забудовника покупцю одночасно реєструється юридична особа кондомініуму (нітібуккон). Ця юридична особа володіє спільним майном та управляє ним від імені всіх співвласників і є офіційним органом, через який здійснюється експлуатація будівлі.
Section 33: Повноваження юридичної особи та управляючого
Юридична особа кондомініуму діє через зареєстрованого управляючого та розпоряджається спільним майном відповідно до рішень співвласників і статутних цілей. Вона має право пред'являти позови, утримувати кошти, забезпечувати дотримання правил та стягувати платежі, однак її повноваження обмежені завданнями утримання та загальними інтересами будівлі.
Section 40: Резервний фонд та авансові внески
Окрім звичайних платежів за спільні зони, власники вносять авансові внески та спеціальний резервний фонд (sinking fund), встановлений правилами, а також інші суми, затверджені загальними зборами. Ці кошти спрямовуються на капітальний ремонт і великі витрати на спільне майно; заборгованість може блокувати переоформлення юніту.
Section 29: Передача юніту та погашення заборгованості
Для реєстрації продажу юніту необхідна довідка від юридичної особи про те, що у продавця відсутня заборгованість за платежами за спільні зони та внесками до фондів. Без такої довідки про відсутність боргів Земельне управління не зареєструє передачу, що захищає покупця від боргів попереднього власника.
Section 17: Права та обов'язки щодо спільного майна
Кожен співвласник має право користуватися спільним майном за його призначенням і не може змінювати, пошкоджувати або привласнювати спільні зони у виключне користування. Право голосу та частка у вигодах визначаються зареєстрованою часткою власності, що врівноважує індивідуальне використання юніту та колективні права у будівлі.