Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Цивільний і торговий кодекс - оренда нерухомості
Civil and Commercial Code, Book III, Title IV
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Базовий закон про оренду: максимум 30 років, обов'язкова реєстрація довгих строків, оренда зберігається при продажу. Основа всіх схем оренди для іноземців.
537: Поняття договору оренди (найму майна)
Оренда - це договір, за яким одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендарю) користування або отримання вигоди з майна на встановлений строк, а орендар зобов'язується сплачувати за це орендну плату. Саме цей обмін тимчасового володіння на періодичні платежі лежить в основі будь-якого найму житла, комерційних приміщень і землі.
538: Письмова форма та реєстрація оренди
Договір оренди нерухомості можна захистити в суді лише за наявності письмового доказу, підписаного зобов'язаною стороною. Якщо строк перевищує три роки (або встановлений довічно), він є чинним лише на три роки, доки сторони не оформлять договір письмово та не зареєструють його у компетентного земельного чиновника.
540: Граничний строк оренди: тридцять років
Строк оренди нерухомості не може перевищувати тридцяти років. Будь-який погоджений строк понад цю межу автоматично скорочується до тридцяти років. Сторони мають право продовжити оренду, але кожне продовження знову обмежене тридцятьма роками з моменту продовження, тому популярні схеми '30+30+30' заздалегідь не гарантовані.
540 / 569: Опції продовження зобов'язують лише первісного орендодавця
Опція продовження оренди (наприклад, схема 30+30+30) - це особисте договірне зобов'язання орендодавця, а не речове право: вона не реєструється, не зобов'язує нового власника землі при її продажу і не переходить до спадкоємців орендодавця. Стаття 569 захищає лише строк поточної зареєстрованої оренди, що залишився, але не обіцянку про продовження. Тому надійність довгострокового лізхолду залежить від того, чи залишиться той самий орендодавець; для посилення використовують узуфрукт або суперфіцій, реєстрацію кожного нового строку в міру його настання та застереження у правовстановлюючих документах.
544: Суборенда та відступлення прав орендаря
Якщо договір прямо не дозволяє іншого, орендар не має права здавати майно в суборенду або відступати права за орендою третій особі - ні повністю, ні частково. Порушення цього правила дає орендодавцю підставу розірвати договір. Інвесторам слід заздалегідь отримати письмову згоду або включити чітку умову про суборенду та відступлення.
545: Наслідки правомірної суборенди
Коли суборенда дозволена, суборендар несе пряму відповідальність перед основним орендодавцем за зобов'язаннями, що випливають із суборенди. Суттєво, що орендну плату, внесену суборендарем авансом первісному орендарю, не можна протиставити вимогам орендодавця, тому авансові платежі слід узгоджувати з умовами основного договору.
546: Обов'язок орендодавця передати майно
Орендодавець зобов'язаний передати орендоване майно у стані, придатному для погодженого використання, та підтримувати його в належному вигляді протягом усього строку. Для покупців житла за лізхолдом це означає, що власник юридично відповідає за передачу придатного та обслуговуваного об'єкта, а не просто ключів, на момент початку оренди.
547: Відшкодування необхідних витрат
Якщо орендар несе витрати, дійсно необхідні для збереження майна, орендодавець зобов'язаний їх відшкодувати. Звичайне повсякденне утримання сюди не входить, оскільки поточний дрібний догляд покладається на самого орендаря. Збереження чеків та повідомлення орендодавця до проведення великих робіт із збереження об'єкта захищають право на повернення коштів.
548: Передача майна у непридатному стані
Якщо орендодавець передає майно у стані, що робить погоджене використання неможливим або суттєво ускладненим, орендар має право розірвати договір. Це надає орендарю чіткий вихід, наприклад, якщо об'єкт непридатний для проживання при передачі, та звільняє його від необхідності залишатися пов'язаним дефектним майном.
550: Відповідальність орендодавця за недоліки в період оренди
Орендодавець продовжує відповідати за недоліки, що виникають у період дії договору, та зобов'язаний виконувати ремонт, необхідний для підтримання придатності майна до використання. Цей тривалий обов'язок означає, що конструктивні та великі проблеми, що з'явилися в ході оренди, покладаються на власника, що захищає орендарів при дефектах, які проявилися після заселення.
552: Дозволене використання майна
Орендар зобов'язаний використовувати майно лише за його звичайним призначенням або для конкретної мети, зазначеної в договорі. Використання в інших цілях порушує договір. Так, орендар житла, як правило, не може переобладнати приміщення під комерційну діяльність без згоди орендодавця.
553: Обов'язок орендаря дбати про майно та дрібний ремонт
Орендар зобов'язаний виявляти розумну дбайливість щодо майна, як чинив би дбайливий господар, та за свій рахунок виконувати поточне утримання і дрібний ремонт. Таким чином повсякденне обслуговування, пов'язане зі звичайним зносом, покладається на орендаря, тоді як великий і конструктивний ремонт залишається за орендодавцем відповідно до супутніх норм.
560: Розірвання за невнесення орендної плати
Якщо орендар не вносить орендну плату, орендодавець має право розірвати договір. При оплаті з місячними або більш тривалими інтервалами орендодавець зобов'язаний спочатку направити орендарю повідомлення з не менш ніж п'ятнадцятиденним строком для оплати. Дотримання цієї процедури повідомлення є необхідним для дійсності розірвання за прострочення.
564: Закінчення строкового договору оренди
Договір оренди, укладений на визначений строк, припиняється автоматично після його закінчення, і повідомлення від будь-якої зі сторін не вимагається. Орендарям, які розраховують на продовження користування, слід заздалегідь оформити продовження, оскільки договір просто припиняється у погоджену дату, якщо не продовжений або не визнаний продовженим за поведінкою сторін.
566: Розірвання безстрокової оренди за повідомленням
Якщо строк не встановлений, будь-яка сторона може припинити оренду, направивши повідомлення до дати чергового платежу, з дотриманням мінімум одного орендного періоду (але не більше двох місяців). Це забезпечує впорядкований вихід із безстрокового найму та гарантує іншій стороні справедливе завчасне попередження до звільнення об'єкта.
569: Збереження оренди при продажу майна
Зареєстрований договір оренди нерухомості не припиняється при переході права власності на об'єкт. Новий власник займає місце продавця, набуваючи прав та несучи обов'язки орендодавця перед орендарем. Це захищає орендарів: належним чином зареєстрована оренда продовжує зобов'язувати наступного покупця майна.
570: Підрозуміване продовження оренди після закінчення строку
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення погодженого строку, а орендодавець знає про це, але не заперечує, вважається, що сторони продовжили оренду на невизначений строк. Відносини зберігаються на попередніх умовах, але можуть бути припинені будь-якою стороною відповідно до встановлених законом правил повідомлення.