Le tre circolari della Thailandia del 2026: la stretta sulle società nominee

Nel maggio 2026 il Dipartimento della Terra della Thailandia ha inviato a tutti gli uffici catastali provinciali tre circolari classificate come 'massima urgenza'. Nel giro di poche settimane, gli acquirenti a Chonburi e Phuket hanno iniziato a ricevere allo sportello domande mai poste prima: da dove provengono i fondi dell'azionista thailandese, che lavoro svolge, perché la sua quota è stata pagata in contanti.

La legge non è cambiata: uno straniero non può ancora possedere terreni in Thailandia, mentre una società a maggioranza thailandese può farlo formalmente. A cambiare sono i controlli. Gli uffici catastali devono ora incrociare i dati con il database del Department of Business Development (DBD), richiedere bilanci societari e persino effettuare sopralluoghi.

La soglia che fa scattare la verifica: un pagamento in contanti da 2 milioni di baht oppure un valore stimato dell'immobile superiore a 5 milioni di baht. Oltre queste cifre, l'ufficio verifica l'origine dei fondi, i redditi e l'occupazione di tutte le parti coinvolte nella transazione.

Fatti chiave

• Maggio 2026: il Dipartimento della Terra ha emesso tre circolari di massima urgenza per tutti gli uffici catastali provinciali, creando un sistema unificato di controllo sulla partecipazione straniera nella proprietà fondiaria.

• Le circolari non modificano la legge, ma consolidano direttive degli anni precedenti trasformandole in un obbligo di verifica e reporting sistematico.

• Il provvedimento riguarda non solo le nuove transazioni ma anche le strutture societarie già esistenti, comprese società che hanno acquistato terreni cinque o dieci anni fa.

• Secondo una fonte internazionale, oltre 46.000 società con partecipazione straniera sono già sotto audit in relazione a strutture nominee, un dato che segnala la portata nazionale dell'operazione.

• I trigger per il controllo dell'origine dei fondi restano fissati a pagamenti in contanti da 2 milioni di baht e beni con valutazione superiore a 5 milioni di baht.

• Il Dipartimento precisa esplicitamente che la classificazione a rischio è uno strumento di selezione, non una condanna: comparire nella lista ad alto rischio non equivale a un'accusa automatica.

• La responsabilità per il possesso tramite prestanome (nominee) ricade sul Foreign Business Act: la norma penale prevede una multa da 100.000 a 1 milione di baht e fino a tre anni di reclusione, sia per lo straniero sia per il cittadino thailandese che accetta il ruolo di azionista fittizio.

Storia e contesto

Lo schema oggi passato al microscopio è più vecchio di molti dei suoi attuali utilizzatori. Si è consolidato nella seconda metà degli anni Novanta, quando dopo la crisi finanziaria asiatica la Thailandia ha aperto il mercato immobiliare ai capitali stranieri senza però toccare il Codice Fondiario. Allo straniero restavano il condominio in freehold e l'affitto. La terra, no.

Il mercato ha risposto con una costruzione giuridica ben nota: una società thailandese con il 51% delle azioni in mano a cittadini locali, ma con il controllo reale nelle mani dello straniero tramite azioni privilegiate a voto rafforzato, contratti di pegno sulle quote e procure. A Koh Samui, Hua Hin e sulla costa occidentale di Phuket intere strade di ville sono strutturate così.

Il Ministero degli Interni aveva già provato a chiudere questa porta nel 2006, chiedendo di verificare gli azionisti thailandesi a basso reddito e le società costituite immediatamente prima dell'acquisto del terreno. Ma mancava lo strumento: gli uffici catastali provinciali avevano davanti una cartella di documenti, non database collegati tra loro.

È proprio questo che cambiano le circolari del 2026. La novità non sta nella retorica ma nell'infrastruttura: l'ufficio incrocia il registro degli azionisti con i bilanci depositati al DBD, verifica chi ha versato il capitale sociale e con quali fondi, e può recarsi sul posto per controllare se il direttore thailandese vive davvero in quella casa. Il controllo non dipende più dall'umore del funzionario di turno.

Fonti internazionali confermano che le indagini coprono migliaia di società proprio nelle mete turistiche più ambite: Phuket, Koh Samui, Koh Phangan e Krabi, dove il classico schema del 51% thailandese con controllo gestionale ed economico straniero è particolarmente diffuso, e in alcuni casi le strutture immobiliari vengono riesaminate anche in chiave antiriciclaggio.

Cosa smette di funzionare, concretamente. Prima di tutto la società 'pacchetto', assemblata una settimana prima della transazione con tre azionisti thailandesi privi di redditi o movimenti bancari nei bilanci. Secondo, cade l'illusione che una lettera della moglie thailandese sulla natura personale dei fondi chiuda la questione per sempre: chiude una singola registrazione, ma non protegge la struttura societaria da un controllo successivo se il terreno è intestato alla società e non a lei personalmente.

E terzo, un punto di cui si parla malvolentieri. Il Codice Fondiario consente di ordinare la dismissione di un terreno acquisito illegalmente entro un termine stabilito e, in caso di inadempienza, la vendita forzata. Nella pratica il mercato non ha ancora visto confische di massa, e non le prevedo nemmeno ora: politicamente sarebbe troppo costoso per un paese dove gli acquirenti stranieri rappresentano una quota rilevante della domanda nelle province turistiche. Lo scenario reale è più lento e più fastidioso: una rivendita che resta bloccata. La struttura ad alto rischio finisce sotto verifica per mesi, il compratore si ritira, lo sconto sul prezzo cresce.

La mia posizione: se oggi dovete scegliere tra una società thailandese e un affitto a lungo termine registrato per una villa con terreno, scegliete l'affitto. Un leasehold trentennale, registrato all'ufficio catastale sul retro del chanote, garantisce diritti più deboli, ma non si sgretola durante un audit e non vi trasforma in soggetti di un procedimento penale. L'appartamento in condominio entro la quota straniera del 49% resta l'unica forma di piena proprietà (freehold) accessibile agli stranieri, e resta anche la più noiosa e la più sicura.

Una precisazione doverosa: liquidare del tutto la forma societaria è prematuro. Una società con un'attività operativa reale, veri partner thailandesi, capitale versato e bilanci depositati per più anni supera il controllo senza problemi. Il punto è che una società del genere costa denaro e richiede un vero business, non una scenografia.

Un'eccezione a tutto quanto scritto sopra: budget fino a 5-6 milioni di baht per un appartamento in un condominio già completato. Lì non c'è società, non c'è nominee, non c'è soglia di verifica dell'origine dei fondi legata al valore stimato: semplicemente non c'è nulla da strutturare.

Un dettaglio pratico per chi registra una transazione quest'anno: il trasferimento di diritto presso l'ufficio catastale richiede la presenza personale oppure una procura redatta rigorosamente secondo il modello thailandese, e gli uffici insistono sempre più spesso proprio sulla presenza fisica. Conviene pianificare la trasferta con due o tre giorni lavorativi di margine, tra coda, valutazione e assegno bancario.

Fonte: Restate.ru

FAQ

Cosa è cambiato esattamente a maggio 2026?

Il Dipartimento della Terra ha emesso tre circolari di massima urgenza per tutti gli uffici catastali provinciali. Non modificano la legge, ma introducono una procedura unificata di verifica delle strutture di proprietà fondiaria con partecipazione straniera, incluso l'incrocio con il database DBD e i sopralluoghi.

Uno straniero può possedere terreni in Thailandia nel 2026?

Direttamente no, salvo rare eccezioni come i grandi schemi di investimento tramite il BOI. Restano disponibili il freehold su un appartamento in condominio entro la quota straniera del 49% e l'affitto di terreno registrato a lungo termine.

Da quale importo scatta il controllo sull'origine del denaro?

Da un pagamento in contanti pari o superiore a 2 milioni di baht, oppure da un valore stimato del bene superiore a 5 milioni di baht. Oltre queste soglie l'ufficio verifica origine dei fondi, redditi e occupazione delle parti coinvolte.

La mia società è stata classificata ad alto rischio: è un'accusa?

No. Il Dipartimento precisa che la classificazione è un filtro per selezionare i casi da sottoporre a controllo approfondito, non una constatazione di violazione. Bisogna però preparare la documentazione: registro azionisti, bilanci, prova del versamento del capitale.

Vengono controllate anche le vecchie transazioni o solo quelle nuove?

Entrambe le categorie. Le circolari coprono esplicitamente anche le strutture di proprietà già esistenti, non solo le registrazioni del 2026.

Cosa rischia l'azionista thailandese prestanome?

La stessa norma penale prevista per lo straniero: multa da 100.000 a 1 milione di baht e fino a tre anni di reclusione. Per questo trovare persone disposte a fare da prestanome è diventato più costoso.

Cosa fare se la villa è già intestata a una società?

Si parte con un audit: chi sono gli azionisti, con quali fondi è stato versato il capitale, se esistono bilanci e attività reale. Poi si sceglie tra rimettere in regola la società o convertire la struttura in un affitto registrato. La seconda strada costa meno che affrontare problemi al momento della rivendita.

Questa stretta influenza anche il mercato dei condomini?

Indirettamente sì. L'inasprimento dei controlli su terreni e ville spinge parte della domanda verso i condomini, dove il meccanismo di proprietà è trasparente e la soglia di verifica dell'origine dei fondi per una transazione tipica raramente scatta.

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