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Codice Fondiario
Land Code B.E. 2497 (1954)
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In breve
Legge fondiaria chiave: gli stranieri non possono possedere terra, salvo rare eccezioni (es. investimento di 40 milioni di baht per 1 rai residenziale).
s.1 / Definitions: Definizioni fondamentali: terreno, titolo, certificato di diritto d'uso
Il Codice stabilisce i concetti di base: terreno, titolo (documento comprovante la proprietà) e certificato di diritto d'uso del fondo. Tali definizioni determinano il valore giuridico di ciascun documento e regolano le modalità con cui i diritti vengono registrati, trasferiti e tutelati presso il Dipartimento Fondiario.
s.4 bis / Registration requirement: Gli atti devono essere redatti per iscritto e registrati
Il trasferimento della proprietà o del diritto di possesso su un terreno coperto da titolo o da certificato di diritto d'uso è valido soltanto se redatto per iscritto e registrato dinanzi al funzionario competente del Dipartimento Fondiario. Gli atti verbali o non registrati non producono effetti traslativi del titolo.
Chanote (Nor Sor 4 Jor): Chanote: titolo di piena proprietà
Il Chanote è il documento più affidabile e conferisce la piena proprietà. I confini sono definiti mediante rilievo ufficiale di precisione con capisaldi fisici, rendendo l'appezzamento inequivocabilmente identificato. Su di esso possono essere registrati senza ostacoli tutti i diritti reali: locazione, ipoteca, usufrutto, diritto di superficie.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor: Certificati di possesso riconosciuto (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor)
Questi certificati attestano un diritto di possesso riconosciuto, ma non la piena proprietà. Il Nor Sor 3 Gor ha confini definiti tramite fotografia aerea, mentre il comune Nor Sor 3 è privo di misurazioni precise dei confini. Entrambi possono essere alienati e ipotecati, e molti vengono nel tempo convertiti in Chanote.
Sor Kor 1: Sor Kor 1: semplice dichiarazione di occupazione del fondo
Il Sor Kor 1 è unicamente una dichiarazione di occupazione di fatto del terreno, non una prova di proprietà. Non consente di registrare vendite, locazioni o ipoteche e nuovi documenti di questo tipo non vengono rilasciati da decenni. Prima di procedere a un'operazione affidabile è generalmente necessario elevarne lo status.
s.86: Divieto generale di possesso fondiario per gli stranieri
Gli stranieri possono acquistare terreni solo in presenza di un trattato internazionale che attribuisca espressamente tale diritto e soltanto nei limiti stabiliti dal Codice. Poiché la Thailandia non dispone attualmente di alcun trattato in vigore a tal fine, la norma opera nella pratica come un ampio divieto di possesso diretto dei terreni per i non cittadini.
s.87: Superficie massima per lo straniero avente diritto
Anche quando un trattato consentiva l'acquisto, il Codice limita la superficie in base alla destinazione d'uso: residenziale, commerciale, industriale, agricola. Il superamento del tetto stabilito non è ammesso, a riprova del fatto che il possesso fondiario straniero è rigorosamente vincolato sia quanto al titolo sia quanto all'estensione.
s.93: Terreno acquisito da uno straniero per successione ereditaria
Lo straniero che abbia acquisito diritti su un terreno in qualità di erede legittimo può registrarlo solo previa autorizzazione del Ministro e nei limiti di superficie previsti dal Codice. Tale percorso è eccezionale e discrezionale, non un modo automatico di acquisto della proprietà per gli eredi stranieri.
s.94: Obbligo di disporre del terreno detenuto illegittimamente
Il terreno detenuto da uno straniero in violazione del Codice deve essere venduto entro il termine fissato dalle autorità, generalmente non inferiore a 180 giorni e non superiore a un anno. Qualora il detentore non provveda entro tale termine, il potere di disporre del fondo passa al Direttore Generale del Dipartimento Fondiario.
s.96: Alienazione coattiva del terreno detenuto in violazione
Una ristretta eccezione (articolo 96 bis) consente teoricamente a uno straniero di possedere un appezzamento residenziale fino a 1 rai a fronte di un investimento di 40 milioni di baht. Nella pratica il meccanismo funziona raramente: occorre l'autorizzazione del Ministro dell'Interno, i fondi devono rimanere investiti per almeno 5 anni, l'uso deve essere esclusivamente residenziale e le approvazioni sono concesse con estrema rarità. Non è opportuno fare affidamento su questo percorso come modalità di possesso fondiario.
s.96 bis: Eccezione per investimento: 40 milioni di baht per un rai a uso residenziale
Lo straniero che abbia introdotto e investito almeno 40 milioni di baht secondo le modalità prescritte può, con l'approvazione del Ministro, acquistare fino a un rai di terreno per uso abitativo proprio. L'investimento deve apportare benefici all'economia e mantenersi per il periodo stabilito, e l'approvazione è di natura discrezionale.
s.96 bis (location): Zone ammissibili per il terreno residenziale ai sensi della norma sugli investimenti
Il terreno acquistato in base all'eccezione per investimento deve trovarsi nelle zone residenziali designate: Bangkok, la città di Pattaya, un comune o un'area classificata come residenziale ai sensi della normativa urbanistica. Il fondo deve essere effettivamente utilizzato come abitazione del proprietario e non per attività commerciali o locazione.
s.96 bis (use condition): Condizione di utilizzo residenziale biennale e perdita del fondo
Se lo straniero non utilizza concretamente l'appezzamento approvato a scopo residenziale entro due anni dalla registrazione, il Ministro ha facoltà di ordinarne l'alienazione. L'eccezione comporta pertanto un obbligo permanente: il beneficio dipende da un uso abitativo genuino e il terreno inutilizzato o destinato ad altro scopo può essere sottratto al possessore.
s.111-113 / Nominee prohibition: Intestazioni fittizie e acquisto nell'interesse di uno straniero
L'acquisto di un terreno tramite un soggetto o una società tailandese che funga da mero schermo per un acquirente straniero è qualificato come elusione del divieto di possesso. Tali strutture fittizie sono illegittime, comportano sanzioni per le parti e il rischio di alienazione coattiva; i diritti di proprietà fondati su di esse non godono di tutela.
s.97-98 / Companies treated as foreign: Persone giuridiche assimilate agli stranieri ai fini fondiari
Una società è considerata straniera e soggetta alle medesime restrizioni fondiarie quando la partecipazione o il controllo straniero supera la soglia prevista, in linea generale quando agli stranieri appartiene più del 49 percento del capitale o la maggioranza dei diritti di voto. Per acquistare terreni liberamente è necessaria una genuina maggioranza tailandese.