Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Steuergesetzbuch - Steuern bei der Übertragung von Immobilien
Revenue Code
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Steuern bei Immobilienuebertragung: 3,3% Sondergeschaeftssteuer oder 0,5% Stempelsteuer, plus Quellensteuer, die das Landamt bei der Registrierung erhebt.
91: Sondergewerbesteuer als veranlagte Steuer
Die Sondergewerbesteuer (Special Business Tax, SBT) gehört zur Kategorie der veranlagten Steuern nach dem Steuergesetzbuch, das heißt ihre Höhe wird von der Steuerbehörde festgesetzt und eingezogen. Bei Immobilien ist sie die maßgebliche Steuer bei der Übertragung und wird erhoben, wenn der Verkauf gewerblicher oder gewinnorientierter Natur ist und nicht ein gewöhnliches privates Geschäft darstellt.
91/2(6): Verkauf von Immobilien zu gewerblichen Zwecken
Der Verkauf von Immobilien, der zu gewerblichen oder gewinnorientierten Zwecken erfolgt, gilt als SBT-pflichtige Tätigkeit, unabhängig davon, wie der Verkäufer das Objekt ursprünglich erworben hat. Detaillierte Regeln, die bestimmen, welche Verkäufe als gewerblich einzustufen sind, werden durch ein Königliches Dekret (Nr. 342) festgelegt, das die entsprechenden Schwellenwerte und Bedingungen vorgibt.
91/5(6): Steuerbemessungsgrundlage beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf von Immobilien bildet der Bruttoerlös aus dem Geschäft die Bemessungsgrundlage für die SBT, berechnet ohne Abzug jeglicher Kosten. In der Praxis wird die Steuer auf den höheren der beiden folgenden Werte bemessen: den tatsächlichen Vertragspreis oder den amtlichen Schätzwert, den das Grundbuchamt verwendet. Daher kann der Verkäufer die Bemessungsgrundlage nicht durch die Angabe eines niedrigeren Preises mindern.
91/6(3): Steuersatz der Sondergewerbesteuer
Der gesetzliche SBT-Satz beim Immobilienverkauf beträgt 3,0 Prozent der Steuerbemessungsgrundlage. Hinzu kommt ein gesonderter lokaler Zuschlag von 10 Prozent auf den SBT-Betrag, sodass die kombinierte effektive Gesamtbelastung 3,3 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwerts erreicht (maßgeblich ist der höhere Wert).
91/10: Steuererklärung und Zahlung bei der Registrierung
Die SBT bei der Immobilienübertragung wird zum Zeitpunkt der Rechteregistrierung unmittelbar beim Grundbuchamt erklärt und entrichtet, das das Geschäft beurkundet. Der Registerbeamte fungiert als Steueragent, weshalb die Übertragung erst abgeschlossen werden kann, wenn der Verkäufer die Steuer vollständig an der Kasse des Amtes bezahlt hat.
SBT-exemption-5yr: Befreiung für seit Langem gehaltene private Immobilien
Eine natürliche Person als Verkäufer ist von der SBT befreit, wenn das Objekt mehr als fünf Jahre vor dem Verkauf in ihrem Eigentum stand oder wenn der Verkäufer mindestens ein Jahr lang im Einwohnermelderegister unter dieser Wohnanschrift geführt war. Solche Geschäfte unterliegen stattdessen dem günstigeren Regime der Stempelsteuer.
Stamp-Duty-Schedule: Stempelsteuer bei der Übertragung
Die Stempelsteuer gemäß dem einschlägigen Verzeichnis des Steuergesetzbuchs wird bei der Immobilienübertragung in Höhe von 0,5 Prozent des eingetragenen oder des Schätzwerts erhoben (maßgeblich ist der höhere Wert). Sie wird auf Geschäfte erhoben, die nicht der SBT unterliegen, sodass jede Immobilienregistrierung zumindest eine dieser beiden Abgaben trägt.
Stamp-Duty-SBT-Overlap: Keine Doppelbelastung: Stempelsteuer und SBT
Ist für ein Geschäft die SBT zu entrichten, wird die Stempelsteuer nicht zusätzlich erhoben, das heißt diese Abgaben schließen sich gegenseitig aus. Hat ein Verkäufer irrtümlich die Stempelsteuer für ein Geschäft entrichtet, das tatsächlich der SBT unterlag, ist er berechtigt, die vollständige Erstattung der Stempelsteuer innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Zahlung zu verlangen.
50(5): Bei der Registrierung einbehaltene Quellensteuer
Beim Verkauf von Immobilien schreibt das Steuergesetzbuch den Einbehalt der Einkommensteuer zum Zeitpunkt der Registrierung der Übertragung vor. Das Grundbuchamt zieht diesen Betrag ein, bevor die Registrierung abgeschlossen wird. Der Einbehalt stellt eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers auf den aus der Veräußerung des Objekts erzielten Gewinn dar.
48(4): Quellensteuereinbehalt bei Verkäufern als natürliche Personen
Bei einem Verkäufer als natürlicher Person wird die Quellensteuer auf der Grundlage des amtlichen Schätzwerts berechnet. Zunächst werden Kosten nach einer pauschalen Tabelle abgezogen, die von der Anzahl der vollen Besitzjahre abhängt: 92 % bei 1 Jahr, 84 % bei 2, 77 % bei 3, 71 % bei 4, 65 % bei 5, 60 % bei 6, 55 % bei 7 und 50 % bei 8 und mehr Jahren. Der verbleibende Betrag wird durch die Anzahl der Besitzjahre geteilt, auf den jährlichen Anteil werden die progressiven Einkommensteuersätze angewendet, und das Ergebnis wird anschließend mit der Anzahl der Jahre multipliziert.
WHT-company-1pct: Quellensteuereinbehalt bei Verkäufern als juristische Personen
Handelt es sich beim Verkäufer um eine juristische Person, beispielsweise eine Gesellschaft, beträgt die Quellensteuer pauschal 1 Prozent des Vertragspreises oder des Schätzwerts (maßgeblich ist der höhere Wert). Dieser Betrag wird auf die jährliche Körperschaftsteuer der Gesellschaft angerechnet und stellt keine abgeltende Steuer auf den Immobilienveräußerungsgewinn dar.
91/1-appraised-value: Anwendung des amtlichen Schätzwerts
Die Definitionen im Gesetzbuch knüpfen die entsprechenden Übertragungssteuern an den für Registrierungszwecke festgelegten Wert. Der vom Schatzamt festgesetzte und regelmäßig aktualisierte staatliche Schätzwert bildet die Untergrenze für die Berechnung von SBT, Stempelsteuer und Quellensteuer und verhindert, dass die Parteien den tatsächlichen Transaktionsbetrag nach unten verschleiern.
transfer-fee-context: Registrierungsgebühr des Grundbuchamts (begleitende Abgabe)
Obwohl die Registrierungsgebühr in Höhe von 2 Prozent des Schätzwerts durch das Grundbuchrecht und nicht durch das Steuergesetzbuch geregelt wird, wird sie an derselben Kasse zusammen mit den Steuern nach dem Gesetzbuch entrichtet. Käufer und Verkäufer vereinbaren üblicherweise im Vertrag, wie die gesamten Übertragungskosten aufgeteilt werden.
91/2-acquisition-irrelevant: Die Art des Erwerbs ist unerheblich
Das Gesetzbuch stellt ausdrücklich klar, dass die SBT unabhängig davon anwendbar sein kann, wie der Verkäufer das Objekt ursprünglich erhalten hat: durch Kauf, durch Erbschaft, als Schenkung oder durch Bebauung. Entscheidend ist allein, ob der anschließende Verkauf gewerblicher oder gewinnorientierter Natur ist, weshalb sogar geerbtes und schnell weiterverkauftes Land bei Erfüllung der Voraussetzungen steuerpflichtig sein kann.