Комісія 10% від девелопера: коли гроші реально надійдуть

Девелопер оголошує агентську комісію 10%. Партнер приводить покупця, бронь підписана, договір теж. Через місяць він перевіряє рахунок і бачить там не 10% від ціни юніта, а приблизно п'яту частину цієї суми. Решта прийде нескоро: вона прив'язана не до угоди, а до графіка платежів покупця, розтягнутого на два-три роки будівництва.

Дізнатися умови партнерської програми

Це головне, чого не розуміють новачки в тайському реферальному бізнесі. Відсоток на первинці високий, але це не гонорар за підпис, а розстрочка від девелопера.

На вторинному ринку все навпаки: ставка нижча, 3-5%, зате гроші надходять одним платежем у день переходу права власності в Земельному департаменті. Партнеру, який приводить одну-дві угоди на рік, вторинка майже завжди вигідніша за приведеною вартістю грошей.

Швидка відповідь

• Первинка (off-plan), Пхукет і Паттайя: 5-7% - ринковий коридор для продажів іноземцям. Окремі девелопери підняли ставку вище: Origin Property до 10% (раніше 7-8%), Arisirin до 7%. Це промо-ставки за конкретними проєктами, а не базова ставка по ринку (дані публікацій 2026 року).
• Вторинка і земля: 3-5%, виплата одним платежем у день transfer. Публічний приклад із Крабі: власник ділянки біля аеропорту пропонує агентам 5% від ціни угоди, розрахунок у день переходу права.
• Частка реферала від комісії агентства: зазвичай 20-40%. На віллі за 15 млн бат при комісії 6% валова комісія становить 900 000 бат, частка партнера при 30% - 270 000 бат до податків і банківських зборів.
• Строки: готовий об'єкт - 2-6 тижнів після реєстрації угоди; off-plan - перший транш після 20-30% оплати покупцем, фінальний через 18-36 місяців.
• Що вважається кваліфікованим лідом: ім'я, робочий контакт і підтверджений бюджет клієнта, якого ще немає в CRM. Строк закріплення за партнером - 90-180 днів залежно від договору.
• Ринок, який це оплачує: у Arisirin план іноземних продажів на 2026 рік - 1,04 млрд бат, фактичні продажі іноземцям уже перевищили план і досягли 1,3 млрд бат. У AssetWise беклог за флагманським пхукетським брендом - близько 3 млрд бат, а модель продажів побудована саме на міжнародних брокерах.
• Контекст для глобального покупця: за даними Nation Thailand, близько 60% попиту на Пхукеті у 2025 році припадало на іноземних покупців (прогноз на 2026 - близько 65%), які сплачують 75% вартості до передачі права власності. Саме тому девелопери готові платити агентам високі комісії.

Сценарії та варіанти

Разовий реферал без участі в угоді. Блогер, турагент або релокейшн-консультант передає контакт і виходить із процесу. Частка - нижня межа діапазону, 20-25% від комісії агентства. Плюс: нуль трудовитрат після передачі контакту. Мінус: нуль впливу на конверсію, а у високому чеку Таїланду рішення визріває від 3 до 9 місяців, і слабкий супровід вбиває угоду, за яку ви вже відзвітували як за свою.

Co-broke: брокер зі своєю базою. Партнер веде клієнта до кінця: покази, переговори, підготовка до переказу коштів. Спліт піднімається до 40-50%. На пхукетській віллі за 20 млн бат із комісією девелопера 6% це 480 000-600 000 бат партнеру. Ціна питання: ви берете на себе пояснення покупцю різниці між freehold у квоті іноземця і правом оренди на 30 років, а помилка в цій розмові повертається до вас як розірвання угоди.

Потік замість угоди. Релокейшн-консультанти й агентства з довгострокової оренди працюють інакше: оренда дає 50-100% місячної ставки як комісію, тобто 25 000-60 000 бат за договір у Равай або Чалонгу, але повторюваність висока, а частина орендарів через рік-півтора купує. Тут off-plan із відкладеними траншами перестає бути проблемою: у вас усе одно йде постійний грошовий потік.

Партнер на землі на Пхукеті. Найприбутковіша і найвитратніша схема: ви фізично зустрічаєте клієнтів, возите на покази, присутні в Земельному департаменті. Спліт доходить до 50-60%, але додаються витрати на транспорт і проживання. Якщо ви привозите клієнта на оглядовий тур, логістику дешевше збирати заздалегідь: забронювати готель поруч із кластером об'єктів виходить помітно дешевше, ніж щодня їздити островом із Патонга в Банг Тао.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Висока комісія як індикатор проблемного стоку. Девелопер піднімає ставку до 10% не від щедрості, а коли корпус не продається. Origin Property, за публікаціями, пояснює підвищення з 7-8% до 10% зростанням конкуренції та пропозиції на Пхукеті. Ваш клієнт отримує юніт, який важко перепродати, а ви отримуєте репутаційний рахунок через два роки. Захист: перед просуванням проєкту подивіться частку непроданого в зданих корпусах того ж забудовника в тому ж районі.

Відсоток великий, чек малий. Пхукетський проєкт у сегменті 2-3 млн бат при 7% дає 140 000-210 000 бат валової комісії, і після спліту з агентством партнеру лишається 40-80 тисяч. Комісія 4% з вілли за 25 млн бат - це мільйон бат. Рахуйте абсолютну суму на угоду, а не ставку.

Спір про атрибуцію. Клієнт уже був у базі агентства, а отже комісії немає. Захист: фіксуйте лід письмово до першого контакту клієнта з агентством, з датою і підтвердженням прийняття.

Відкладені транші та розірвання. Типовий графік off-plan виглядає так: 30% протягом 30 днів після бронювання, далі 20% на готовності фундаменту, 20% на завершенні каркаса, 20% на оздобленні і 10% при передачі (приклад Saint Tropez Naithon). Якщо покупець виходить із проєкту на другий рік, уже виплачена частина комісії повертається (clawback). Захист: перевірте в партнерській угоді пункт про повернення і стелю відповідальності.

Податки і переказ грошей. Комісія номінована в батах. Ставка утримання при виплаті залежить від того, резидент ви чи ні, чи платять вам як фізособі або компанії, і від угоди про уникнення подвійного оподаткування. З'ясовуйте це до підписання, а не при отриманні першого платежу.

Чистий трафік без кваліфікації не працює. Посилання в блозі без розмови з клієнтом дає конверсію, близьку до нуля: за оцінками ринку, в угоду з чеком вище 10 млн бат доходить менше відсотка холодних звернень. Нерухомість Таїланду продається голосом, а не банером.

Позиція автора: партнеру без тайської присутності та без потоку варто починати з вторинки та готових юнітів, де розрахунок іде в день реєстрації угоди, і ігнорувати промо-ставки 10% на котлован. Виняток один: якщо ви стабільно виводите п'ять і більше кваліфікованих клієнтів на місяць, відкладені транші перетворюються на хвостовий дохід на два-три роки вперед, і тоді off-plan математично сильніший.

Розрахувати вашу потенційну комісію

Окремо про інфраструктуру. У вересні 2026 року в Паттайї запустилася B2B-платформа для агентів TPTP із пулом близько 10 000 об'єктів, прозорими ставками комісій і ШІ-підбором під запит клієнта. Сам факт появи такого інструменту говорить більше, ніж його функції: ринок намагається закрити головний біль агента, а саме незрозуміло, хто кому і скільки винен за конкретною угодою. AssetWise на Пхукеті будує продажі на тому ж принципі, публічно обіцяючи брокерам не конкурувати з ними напряму за їхніх же клієнтів.

FAQ

Скільки реально платять агенту за продаж нерухомості в Таїланді?

На первинці 5-7% від ціни юніта, на окремих проєктах до 10%. На вторинці 3-5%. Платить девелопер або продавець, покупець комісію не доплачує.

Коли надходить комісія: одразу після броні?

Ні. На готовому об'єкті протягом 2-6 тижнів після реєстрації переходу права. На будівельному траншами: перший зазвичай після внесення покупцем 20-30% вартості, останній у момент передачі ключів.

Чи потрібна ліцензія, щоб отримувати комісію за реферали в Таїланді?

Для продажу нерухомості в Таїланді немає обов'язкового державного ліцензування агентів, але іноземцю не можна вести брокерську діяльність на території країни без дозволу на роботу. Реферальна модель це обходить: ви передаєте контакт, угоду оформлює тайська юрособа, ви отримуєте винагороду за договором.

Що вважається кваліфікованим лідом?

Ім'я, прямий контакт, заявлений бюджет і підтверджений інтерес до конкретного сегмента. Контакту не повинно бути в CRM агентства на момент передачі. Закріплення зазвичай діє 90-180 днів.

Чи можна отримати комісію за клієнта, який купив через рік?

Залежить від строку закріплення в договорі. Стандарт - 90-180 днів з моменту реєстрації ліда, частина агентств продовжує строк, якщо по клієнту триває задокументоване листування.

Скільки приносить одна угода партнеру?

При частці 30% від комісії 6%: кондо за 6 млн бат дає близько 108 000 бат, вілла за 20 млн бат - близько 360 000 бат. Абсолютна сума зростає з чеком швидше, ніж ставка.

Чому комісії в Таїланді вищі, ніж у Європі?

Через структуру попиту: продажі іноземцям потребують роботи брокера за кордоном, довгого циклу і витрат на покази. Девелопери закладають це в бюджет продажів, тому ставки доходять до 7-10% проти 2-3% у більшості європейських юрисдикцій.

У якій валюті платять комісію?

У тайських батах, рідше в доларах за курсом на дату виплати. При переказі за кордон додаються банківські витрати та можливе утримання податку біля джерела, тому уточнюйте обидві позиції до підписання угоди.

Source: Nation Thailand

Приєднатися до програми зараз

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.