Thailandia blocca 49 data center: cosa rischia davvero chi investe

Quarantanove cantieri fermati in un colpo solo. Altre 117 e più domande restano congelate in attesa delle nuove regole. La pausa ufficiale dovrebbe durare circa un mese, il tempo necessario alle autorità per scrivere criteri su consumo di risorse e sicurezza.

Se possedete un condominio a Bangkok o a Phuket, per voi non cambia nulla. Se invece negli ultimi diciotto mesi avete comprato terreno a Chonburi, Rayong o lungo il corridoio Bang Na con l'idea di rivenderlo a un operatore di data center, allora è cambiato molto, e non solo per questo mese.

La domanda vera non è se il blocco verrà revocato. Verrà revocato. La domanda è quale prezzo per kilowatt e metro cubo d'acqua finirà nelle nuove regole, e quanti dei 117+ progetti congelati resteranno economicamente sostenibili dopo.

Risposta rapida

• 49 cantieri attivi di data center sono stati fermati immediatamente, e le decisioni su oltre 117 domande restano congelate fino all'approvazione dei nuovi criteri.

• La durata ufficiale della pausa è di circa un mese, ma i precedenti internazionali suggeriscono che raramente questo tipo di stop rispetta i tempi dichiarati.

• La causa è il carico su reti elettriche e risorse idriche: solo a Bangkok operano già 34 data center, e la pipeline principale è concentrata nell'Eastern Economic Corridor (EEC).

• Nessun impatto diretto sul mercato residenziale. A rischio sono terreni industriali e speculativi, appaltatori e progetti a uso misto vicini ai siti bloccati.

• Raccomandazione pratica: non acquistare terreni destinati allo sviluppo tecnologico prima della pubblicazione dei criteri su energia e acqua. Un lotto con allacciamento a 100+ MW oggi vale, sulla carta, più del terreno stesso, ma è un valore ancora tutto da confermare.

Fatti chiave

• Lo stop riguarda 49 progetti in fase di costruzione e oltre 117 progetti in attesa di approvazione, praticamente l'intera pipeline dichiarata del paese.

• I nuovi criteri riguardano due aspetti: consumo di risorse (elettricità, acqua) e standard di sicurezza degli impianti.

• A Bangkok sono già operativi 34 data center, e il loro consumo complessivo è stato il motivo formale della pausa regolatoria.

• Gli impegni pubblici più rilevanti degli operatori internazionali in Thailandia: AWS, 5 miliardi di dollari su 15 anni (annunciato nel 2022), Google, 1 miliardo di dollari per un data center a Chonburi e una regione cloud a Bangkok (settembre 2024).

• Nel primo semestre 2026 le richieste di investimento estero in Thailandia sono salite dell'80% su base annua, fino a 40,6 miliardi di dollari (1,37 trilioni di baht), trainate proprio da progetti AI e data center, secondo dati di mercato citati da fonti internazionali.

• Il picco di consumo elettrico in Thailandia nel 2024 ha superato i 36.000 MW. Un singolo campus hyperscale da 100-200 MW pesa poco sul sistema nazionale, ma una decina di campus concentrati in un'unica provincia diventa un problema di rete.

• Il corridoio orientale ha attraversato una siccità severa nel 2020, con restrizioni ai prelievi idrici industriali: il capitolo acqua nei nuovi criteri non sarà una formalità.

• Un precedente vicino: Singapore ha introdotto una moratoria di fatto sui nuovi data center nel 2019 e l'ha rimossa solo nel 2022, sostituendo l'accesso libero con un sistema di quote.

Perché un mese è lo scenario ottimistico

Anche la pausa di Singapore nacque come misura tecnica. È durata tre anni e non si è conclusa con un ritorno alle vecchie regole, ma con un sistema di quote: ottenere capacità è diventato possibile, ma tramite bando e con obblighi di efficienza energetica. La Malesia, che nel frattempo aveva assorbito parte della domanda a Johor, entro il 2024 è arrivata anch'essa a introdurre valutazioni su consumo idrico ed energetico per i nuovi siti.

La Thailandia sta seguendo lo stesso percorso con qualche anno di ritardo. Un mese è il tempo per scrivere un documento, non per ripristinare il flusso delle approvazioni. Dopo la pubblicazione dei criteri inizierà una seconda fase, più lenta: la rinegoziazione dei progetti disegnati sulle vecchie assunzioni di tariffa e disponibilità idrica.

Il rischio per l'investitore sta proprio qui: non nella pausa in sé, ma nel fatto che parte delle 117 domande congelate, dopo le nuove regole, semplicemente non tornerà in attivo.

Chi viene davvero colpito

I terreni. I lotti nella fascia industriale di Chonburi, Rayong e Samut Prakan sono stati rivalutati tra il 2024 e il 2025 sull'onda della narrativa AI. Chi comprava, in molti casi, non pagava il terreno ma un'opzione sull'arrivo di un hyperscaler. Quell'opzione si è appena svalutata: finché i criteri non sono pubblici, nessun operatore firmerà al prezzo precedente.

Gli appaltatori e le società di ingegneria. Fermare 49 cantieri attivi significa fermare macchinari e squadre, con un costo che ricade su qualche anello della filiera. Per chi investe nel settore edile, è un trimestre con ricavi compromessi.

I progetti a uso misto. Magazzini e uffici venduti facendo leva sulla presenza di un data center vicino perdono un argomento chiave nella loro presentazione commerciale.

Il residenziale. Qui, invece, comincia il mito da sfatare.

Il data center non porta inquilini: l'equivoco più diffuso

L'errore più comune quando si parla di immobiliare tecnologico in Thailandia suona così: se vicino costruiscono un data center, allora il condominio a Si Racha o Pattaya si affitterà a professionisti stranieri.

Non è così. Una fabbrica con 3.000 lavoratori genera una domanda di affitto stabile. Un campus hyperscale, una volta operativo, secondo stime di settore viene gestito da un numero di dipendenti fissi che va da poche decine a qualche centinaio, in gran parte ingegneri e personale di sicurezza locale. La fase di costruzione crea migliaia di posti di lavoro, ma è occupazione temporanea e a basso reddito, che vive in baracche di cantiere, non in condomini da 3 milioni di baht.

Se il vostro calcolo di rendimento sull'immobiliare nell'Eastern Economic Corridor si basava sui data center, rifatelo senza di essi. L'industria manifatturiera, gli investimenti giapponesi e cinesi, il porto di Laem Chabang: questi sono i veri motori della domanda di affitto a Si Racha. Le sale server non fanno parte di questa lista.

Cosa fare adesso

La posizione più prudente: fino alla pubblicazione dei criteri su energia e acqua, non acquistare terreni destinati allo sviluppo tecnologico, e sui contratti preliminari già firmati chiedere una revisione di tempi e prezzo. La formula è semplice: le condizioni regolatorie sono cambiate, la chiusura dell'operazione slitta fino alla pubblicazione delle regole.

Se il lotto è stato acquistato prima del 2024 a prezzo industriale e genera già un rendimento corrente, conviene mantenerlo. Se è stato acquistato nel 2024-2025 con un premio di due o tre volte rispetto ai comparabili vicini, esclusivamente in ottica di rivendita a un operatore, la finestra di uscita si restringe, ed è meglio cercare un acquirente per un uso alternativo: logistica, manifattura leggera, magazzino.

Tutto questo non riguarda chi ha un budget fino a 10 milioni di baht e compra casa per uso personale o per affitto turistico. Il dramma regolatorio attorno alle sale server non vi tocca in alcun modo.

Un ultimo consiglio pratico: valutare i terreni industriali a Chonburi a distanza ha poco senso, perché contano le strade di accesso, la sottostazione elettrica e i punti di prelievo idrico. Da Suvarnabhumi a Si Racha ci vogliono circa due ore, e conviene affidarsi a un veicolo a noleggio piuttosto che dipendere da un autista pagato a ore.

Source: The CITY • Asia

FAQ

Quanto durerà il blocco della costruzione dei data center in Thailandia?

Ufficialmente circa un mese, il tempo necessario alle autorità per preparare i criteri su risorse e sicurezza. L'esperienza di altre giurisdizioni della regione mostra che il ripristino effettivo del flusso di approvazioni richiede più tempo: a Singapore una pausa simile è durata dal 2019 al 2022.

Il blocco influenzerà i prezzi degli appartamenti a Bangkok e Phuket?

No. Il mercato residenziale e quello dei data center si incrociano solo in un punto, tramite i terreni industriali e gli appaltatori. Né la domanda di condomini né le tariffe di affitto nelle zone turistiche dipendono da questa decisione.

Conviene comprare terreno nell'Eastern Economic Corridor adesso?

Per progetti di data center, no, finché non saranno pubblicati i nuovi criteri. Per logistica, magazzini e produzione, la decisione va presa in base all'economia ordinaria del lotto, senza pagare un premio per la narrativa tecnologica.

Perché le autorità hanno fermato un settore così redditizio?

Per il carico su reti elettriche e risorse idriche. A Bangkok operano già 34 data center, e la pipeline dichiarata è molto più ampia. Il regolatore ha preferito scrivere le regole prima che le limitazioni si traducano in blackout o in conflitti per l'acqua con industria e agricoltura.

Gli hyperscaler si sposteranno verso Malesia o Vietnam?

Parte della domanda potrebbe spostarsi, ma Johor ha già affrontato limiti su energia e acqua, e la Malesia ha introdotto valutazioni aggiuntive per i nuovi siti. Impegni di lungo periodo come quelli di AWS e Google non si smontano per una pausa di un mese.

Che effetto ha su appaltatori e imprese edili thailandesi?

Fermare 49 cantieri attivi colpisce i ricavi di appaltatori e fornitori di impianti nel trimestre in corso. Per gli azionisti è una flessione temporanea se la pausa resterà davvero breve, ma diventa un problema strutturale se parte dei progetti verrà cancellata.

I data center generano domanda di affitto residenziale?

Praticamente no. Il personale fisso di un grande campus si misura in decine, al massimo poche centinaia di persone. Costruire un modello di investimento su un condominio basandosi sulla vicinanza a una sala server è un errore.

Quali segnali monitorare per capire quando la pausa sarà finita?

La pubblicazione dei criteri su consumo elettrico e idrico, il meccanismo di assegnazione della capacità e i primi permessi rilasciati dopo il blocco. Fino a quando non ci sarà almeno un progetto approvato secondo le nuove regole, è prematuro considerare il mercato sbloccato.

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